מכירת דירה ללא תיווך — המספרים, המסמכים והמס

אתם רוצים למכור דירה בלי לשלם עמלה למתווך. השאלות המעשיות הן כמה מוכרים פרטיים יש סביבכם, כמה זמן המודעה שלכם תהיה באוויר, מתי להוריד מחיר, ואילו אישורים צריך עד שהדירה עוברת לקונה.

כאן התשובות, מנתוני המודעות למכירה בישראל ומלשון החוק.

הנתונים נכונים ל־30 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס — סריקה רציפה של מודעות הנדל״ן שמתפרסמות בפומבי בישראל. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

כמה דירות נמכרות ללא תיווך?

כ־10.6% מהמלאי, וכ־31% מהמודעות החדשות. באותו יום היו 79,387 מודעות פעילות של דירות למכירה, ו־8,425 מהן של מפרסמים פרטיים. אבל מבין 15,621 המודעות הפעילות שפורסמו ב־30 הימים האחרונים, 4,876 — כ־31.2% — פרטיות.

הפער נובע מאורך החיים של המודעה, והוא מוסבר בסעיף הבא: מודעה של מתווך נשארת באוויר חודשים, מודעה של בעלים יורדת מהר. לכן מי שגולל מודעות רואה שוק שרובו תיווך, וקונה שמחפש דירה מבעלים מסתכל בעיקר על מה שחדש.

עיר	מודעות פעילות	פרטיות במלאי	חדשות ב־30 יום	פרטיות מהחדשות
תל אביב יפו	9,091	3.7%	1,299	12.4%
חיפה	4,122	7.1%	825	18.3%
באר שבע	3,618	12.5%	724	36.5%
נתניה	2,902	8.3%	478	26.4%
ירושלים	2,887	7.9%	505	25.3%
ראשון לציון	2,750	9.8%	549	27.7%
אשקלון	2,488	12.3%	445	36.4%
פתח תקווה	2,253	12.5%	580	29.0%
אשדוד	2,125	11.4%	422	36.7%
רמת גן	2,092	8.5%	434	20.3%

בבאר שבע, באשקלון ובאשדוד יותר מאחת מכל שלוש מודעות חדשות היא של בעלים. בתל אביב יפו — אחת משמונה. בעיר שבה מכירה פרטית נפוצה, הקונים כבר רגילים לפנות ישירות לבעלים. בעיר שבה היא נדירה, המודעה שלכם בולטת יותר, אבל כ־96% מהמודעות הפעילות סביבה הן של מתווכים. ניתוח מלא לעיר אחת: דירות למכירה ללא תיווך בחיפה.

כמה זמן מודעה פרטית נשארת באוויר?

כ־40 יום, ואז היא יורדת אם לא חידשתם אותה. לכל 4,876 המודעות הפרטיות שפורסמו בחודש האחרון נקבע תאריך סיום 39.1 עד 40.0 ימים אחרי הפרסום (עשירון תחתון ועליון). אצל 10,745 מודעות של מתווכים מאותה תקופה תאריך הסיום החציוני הוא 180 יום אחרי הפרסום.

כך זה נראה גם במודעות שכבר ירדו. מאז 13 באוגוסט 2026 אישרנו הסרה של 21,267 מודעות פרטיות למכירה. החציון מפרסום ועד הסרה: 40.6 ימים, ומחצית מהן ירדו בין היום ה־28 ליום ה־42. אצל 37,111 מודעות של מתווכים החציון הוא 123 יום.

ההצטופפות סביב היום ה־40 מראה שמודעה פרטית יורדת בעיקר כשתוקפה נגמר, לא בהכרח כשהדירה נמכרה. מכאן צעד מעשי: רשמו ביומן תזכורת ליום ה־35 — עד אז החליטו אם לחדש, לשנות מחיר או לעדכן את המודעה.

מתי ובכמה להוריד מחיר?

מתוך 5,679 מודעות פרטיות למכירה שפורסמו לפני 30 עד 60 יום, 1,055 — כ־18.6% — הורידו את המחיר המבוקש מאז, בהפחתה חציונית של כ־2.3%. אצל מתווכים זה כמעט אותו דבר: 18.7% מ־9,260 מודעות, בהפחתה חציונית של 2.6%.

בדירה ב־2,000,000 ₪, הפחתה של 2.3% היא כ־46,000 ₪. כדאי לקבוע מראש מה המחיר המינימלי שלכם ומתי תורידו, למשל ביום ה־35, לפני שהמודעה פגה, ולא אחרי שבועות בלי טלפונים.

עוד נתון: ב־5.7% מהמודעות הפרטיות הפעילות (480 מתוך 8,425) לא צוין מחיר, לעומת 3.6% אצל מתווכים. לבדיקת מחירים בעיר אחת לפי שכונה וחדרים: מחירי דירות בתל אביב.

איך למכור דירה ללא תיווך — שלב אחרי שלב

1. הוציאו נסח טאבו. נסח רישום מקרקעין מזמינים באתר משרד המשפטים בתשלום, לפי גוש, חלקה ותת־חלקה. אם יש על הנכס בקשות רישום פתוחות, הנסח לא יונפק באינטרנט ותצטרכו לפנות ללשכת רישום המקרקעין.
2. בדקו את מחירי השוק. השוו מודעות בשכונה עם אותו מספר חדרים ושטח דומה. בנכסים פלוס אפשר להגדיר התראה על מודעות חדשות למכירה באזור שלכם, גם רק מבעלים, ולראות מה מבקשים המוכרים שמתחרים בכם, ברגע שהמודעה עולה.
3. כתבו מודעה עם מחיר, שטח וקומה. אלה הפרטים שהמתחרים שלכם כבר נותנים: 94.3% מהמודעות הפרטיות הפעילות למכירה מציינות מחיר, ו־99.8% מציינות שטח.
4. לא חתמתם על הזמנה — לא שילמתם. לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו־1996, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם חתמתם על הזמנה בכתב. לפי סעיף 14(א) הוא צריך גם רישיון בתוקף ולהיות "הגורם היעיל" לעסקה. מתווך שמביא קונה אחרי שפרסמתם בעצמכם יבקש מכם חתימה; אתם לא חייבים לחתום. פירוט: דמי תיווך — מי משלם ומתי מותר לסרב.
5. בקשו אישור עירייה לטאבו. לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, העברת זכויות בנכס מותנית בתעודה מהעירייה שכל החובות לה שולמו. בעיריית תל אביב יפו, למשל, התעודה תקפה עד שנה. בדיקת חובות היא שירות נפרד ואינה מספיקה להעברה.
6. דווחו לרשות המסים תוך 30 יום. לפי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), המוכר מוסר הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום המכירה. את המס משלמים בתוך 60 ימים מיום המכירה (סעיף 90א).

האם משלמים מס שבח על דירה יחידה?

לא, אם עומדים בתנאי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין: הדירה היא דירת המגורים היחידה שלכם בישראל ובאזור, היא בבעלותכם לפחות 18 חודשים מהיום שבו הפכה לדירת מגורים, ולא מכרתם דירה אחרת בפטור הזה ב־18 החודשים שלפני המכירה. יש בחוק תנאים ומגבלות נוספים. חובת ההצהרה תוך 30 יום חלה גם כשמגיע לכם פטור.

שאלות נפוצות

אפשר למכור דירה ללא תיווך?

כן. מבין 15,621 המודעות הפעילות למכירה שפורסמו ב־30 הימים האחרונים, 4,876 — כ־31% — של בעלי הדירות עצמם. מתווך זכאי לעמלה רק אם חתמתם לו על הזמנה בכתב.

כמה זמן מודעה פרטית למכירה נשארת באוויר?

כ־40 יום. תאריך הסיום של המודעות הפרטיות שפורסמו בחודש האחרון נקבע 39 עד 40 ימים אחרי הפרסום, והחציון מפרסום ועד הסרה הוא 40.6 ימים.

תוך כמה זמן מדווחים על מכירת דירה לרשות המסים?

תוך 30 ימים מיום המכירה, לפי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין. את המס משלמים תוך 60 ימים מיום המכירה.

כמה מוכרים מורידים מחיר?

כ־18.6% מהמודעות הפרטיות למכירה הורידו מחיר בחודש־חודשיים הראשונים, בהפחתה חציונית של כ־2.3%.