ירידת מחירי הדירות — כמה מוכרים הורידו מחיר, ובכמה
נתוני שוק · · 5 דק׳ קריאה
הכותרות על ירידת מחירי הדירות מבוססות על עסקאות שנסגרו לפני חודשיים ושלושה. מי שמחפש דירה עכשיו רוצה לדעת משהו אחר: האם המוכר של הדירה שמולו כבר הוריד מחיר, וכמה מקובל להוריד.
כאן תמצאו את שני הצדדים: מה הלמ״ס מדדה בעסקאות, ומה קרה בפועל למחירים המבוקשים בכ־50 אלף מודעות מכירה — לפי עיר, לפי גודל דירה ולפי כמה זמן המודעה באוויר.
המספרים נכונים ל־1 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: 50,669 מודעות מכירה פעילות עם מחיר נקוב, שכולן במעקב שלנו לפחות 60 יום, ושינויי המחיר שלהן בין 2 בספטמבר ל־1 בנובמבר 2026.
האם מחירי הדירות יורדים?
כן, בשני המדדים, אבל בקצב שונה. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות לעסקאות שנעשו ביולי–אוגוסט 2026 ירד ב־0.6% לעומת יוני–יולי 2026. זה ממוצע על כל הדירות שנמכרו, כולל אלה שלא זזו במחיר.
במודעות התמונה חדה יותר: ב־60 הימים האחרונים 16.6% מהמודעות הורידו את המחיר המבוקש (8,391 מתוך 50,669), ורק 1.4% העלו אותו. על כל מוכר שהעלה מחיר היו כ־12 שהורידו.
שני המספרים לא סותרים. המדד של הלמ״ס מודד מחיר עסקה, והוא מתפרסם כחודש וחצי אחרי סוף תקופת העסקאות: נתוני יולי–אוגוסט פורסמו ב־15 באוקטובר 2026. המחיר המבוקש מודד מה המוכר מוכן לבקש היום, והוא מגיב קודם.
שימו לב גם לצד השני של השוק: בהודעת הלמ״ס על מדד המחירים לצרכן לאוגוסט 2026 (15 בספטמבר 2026), סעיף שכר הדירה עלה ב־0.4% בחודש. ירידה במחירי הקנייה לא אומרת ירידה בשכר הדירה.
בכמה מורידים? רוב ההורדות קטנות
ההורדה החציונית היא 3.4% מהמחיר המבוקש, כלומר כ־90,000 ₪ בחציון. כמעט מחצית מההורדות נעות בין 2% ל־5%:
| גודל ההורדה | מודעות | חלק מההורדות |
|---|---|---|
| 0.5%–2% | 1,859 | 22% |
| 2%–5% | 4,126 | 49% |
| 5%–10% | 2,015 | 24% |
| 10%–30% | 391 | 5% |
ההורדה נמדדה כהפרש בין המחיר לפני השינוי הראשון בתקופה לבין המחיר היום, כך שמוכר שהוריד ואז החזיר את המחיר לא נספר. שינויים של יותר מ־30% לא נכללו, כדי שתיקון הקלדה במחיר לא ייספר כהורדה.
1,288 מוכרים (15% מאלה שהורידו) הורידו פעמיים או יותר בתוך חודשיים. אם מודעה כבר ירדה פעם אחת, סביר שהמוכר עדיין בודק את השוק.
ירידת מחירי הדירות לפי ערים
בכל אחת מ־14 הערים עם הכי הרבה מודעות מכירה, החלק של המודעות שהורידו מחיר היה פי 7 ומעלה מהחלק של אלה שהעלו:
| עיר | מודעות במעקב | הורידו מחיר | העלו מחיר | הורדה חציונית | הורדה חציונית בשקלים |
|---|---|---|---|---|---|
| חולון | 851 | 29.6% | 1.3% | 3.1% | 80,000 ₪ |
| פתח תקווה | 1,224 | 23.4% | 1.6% | 3.2% | 90,000 ₪ |
| חדרה | 827 | 22.4% | 1.5% | 2.8% | 60,000 ₪ |
| ראשון לציון | 1,659 | 21.5% | 1.0% | 3.1% | 78,000 ₪ |
| בת ים | 1,168 | 21.0% | 1.4% | 3.8% | 90,000 ₪ |
| חיפה | 2,608 | 20.3% | 1.7% | 4.3% | 75,000 ₪ |
| באר שבע | 2,255 | 18.5% | 0.9% | 3.5% | 45,000 ₪ |
| נתניה | 1,930 | 18.1% | 1.1% | 3.2% | 100,000 ₪ |
| אשדוד | 1,372 | 16.6% | 1.4% | 3.2% | 73,000 ₪ |
| רמת גן | 1,312 | 16.4% | 1.3% | 3.2% | 100,000 ₪ |
| ירושלים | 1,885 | 16.2% | 1.8% | 3.6% | 130,000 ₪ |
| הרצליה | 1,399 | 15.9% | 2.0% | 3.8% | 160,000 ₪ |
| תל אביב יפו | 6,589 | 12.2% | 1.2% | 3.9% | 187,000 ₪ |
| אשקלון | 1,675 | 11.9% | 1.7% | 2.7% | 50,000 ₪ |
| כל הארץ | 50,669 | 16.6% | 1.4% | 3.4% | 90,000 ₪ |
שני דברים בולטים. בחולון כמעט כל מודעה שלישית ירדה במחיר, פי 2.5 מאשקלון. ובתל אביב פחות מוכרים מורידים, אבל מי שמוריד מוריד יותר: 3.9%, כ־187,000 ₪, כי הדירות יקרות יותר. מחירים לפי שכונה בתל אביב תמצאו במחירי דירות בתל אביב 2026.
מתי מוכרים מורידים מחיר?
ההורדות מתרכזות בחודשים הראשונים של המודעה. לפי גיל המודעה (מיום הפרסום המקורי):
| גיל המודעה | מודעות | הורידו מחיר ב־60 יום |
|---|---|---|
| 2–4 חודשים | 13,555 | 26.7% |
| 4–12 חודשים | 24,508 | 15.5% |
| יותר משנה | 12,606 | 7.7% |
מודעה בת 2–4 חודשים הורידה מחיר בסיכוי של פי 3.5 ממודעה בת יותר משנה. ההורדה עצמה דומה בכל הגילים: 3.4%–3.5% בחציון.
לפי גודל הדירה הפערים קטנים יותר: 18.9% מדירות 3–3.5 חדרים הורידו מחיר, לעומת 15.2% מדירות של 5 חדרים ומעלה ו־15.8% מדירות של עד 2.5 חדרים. בדירות הקטנות ההורדה החציונית גבוהה מעט יותר: 4.0%.
ומודעות פרטיות? מתוך 50,669 המודעות במעקב רק 873 של מוכרים פרטיים, ו־24.5% מהן הורידו מחיר לעומת 16.4% בתיווך. המדגם הפרטי קטן כי מודעות פרטיות נמכרות או יורדות מהר יותר ולא נשארות במלאי 60 יום. תכירו בזה לפני שתסיקו ממנו משהו. איך נראה השוק הפרטי מצד המוכר, במכירת דירה ללא תיווך.
איך להשתמש בזה במשא ומתן
- בדקו את גיל המודעה. מודעה בת 2–4 חודשים נמצאת בחלון שבו כרבע מהמוכרים מורידים. מודעה בת שבוע עוד לא שם.
- שאלו אם המחיר ירד. אם כן, ובמיוחד אם פעמיים, המוכר כבר זז פעם אחת וסביר שיזוז שוב.
- הציעו לפי החציון בעיר. הורדה של 3%–4% היא מה שמוכרים עשו בעצמם ברוב הערים. הצעה של 10% מתחת למחיר מגיעה לאזור שרק 5% מהמוכרים הגיעו אליו.
- השוו לעסקאות, לא רק למודעות. מחיר מבוקש הוא נקודת פתיחה. המדד של הלמ״ס מראה שגם מחירי העסקאות ירדו, אבל ב־0.6% בחודשיים, הרבה פחות מההורדות במודעות.
- עקבו אחרי דירות ששמרתם. באפליקציית נכסים פלוס אפשר לשמור דירה ולקבל התראה כשהמחיר שלה יורד או כשהמודעה מוסרת, ולסנן חיפוש למודעות שירדו במחיר.
שאלות נפוצות
האם מחירי הדירות בישראל יורדים?
לפי הלמ״ס, מדד מחירי הדירות לעסקאות יולי–אוגוסט 2026 ירד ב־0.6% לעומת יוני–יולי. במודעות, 16.6% מהמוכרים הורידו מחיר בחודשיים שעד 1 בנובמבר 2026, ורק 1.4% העלו.
בכמה אחוזים מוכרים מורידים מחיר?
ההורדה החציונית היא 3.4%, כ־90,000 ₪. 71% מההורדות הן של עד 5%, ורק 5% מהן הן של יותר מ־10%.
באיזו עיר הכי הרבה ירידות מחיר?
בחולון: 29.6% מהמודעות הורידו מחיר בחודשיים. אחריה פתח תקווה (23.4%) וחדרה (22.4%). בתל אביב החלק נמוך (12.2%), אבל ההורדה החציונית בשקלים היא הגבוהה ביותר: כ־187,000 ₪.
האם מחיר מבוקש שירד הוא מחיר העסקה?
לא. זה רק מה שהמוכר מבקש. מחיר העסקה נקבע במשא ומתן ומופיע במדד הלמ״ס, שמתפרסם כחודש וחצי אחרי סוף תקופת העסקאות.