דירות למכירה בבאר שבע — מחירים לפי שכונה וחדרים

בבאר שבע דירת 4 חדרים מתומחרת בחציון ב־1,237,000 ₪, כ־54% מהחציון הארצי של 2,285,000 ₪. אבל החציון העירוני מסתיר פערים גדולים: באותו מספר חדרים, דירה בשכונה ותיקה ודירה בשכונה חדשה נבדלות כמעט פי שניים במחיר.

כאן תמצאו כמה מודעות מכירה פעילות יש בעיר, כמה עולה דירה לפי שכונה ומספר חדרים, מה נשאר מתחת למיליון ₪, כמה מהמודעות של בעלים פרטיים, ואילו מתחמי פינוי בינוי יש בעיר.

כל המספרים נכונים ל־2 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס — סריקה רציפה של מודעות הנדל״ן שמתפרסמות בפומבי בישראל. מחירים הם מחירים מבוקשים במודעות, לא מחירי עסקאות.

כמה דירות למכירה יש בבאר שבע?

באותו יום היו בבאר שבע 3,640 מודעות מכירה פעילות. 2,607 מהן דירות רגילות, 459 בתים פרטיים וקוטג׳ים, 276 דירות גן ו־139 דירות גג ופנטהאוזים. ב־30 הימים האחרונים עלו בעיר 902 מודעות מכירה חדשות.

המחיר החציוני של דירה רגילה (2,530 מודעות עם מחיר) הוא 1,030,000 ₪, והחציון למטר רבוע הוא 11,146 ₪. בכל הארץ החציון למטר בדירות למכירה הוא 22,071 ₪, כמעט פי שניים. בית פרטי או קוטג׳ בעיר עולה בחציון 2,590,000 ₪, ודירת גן 1,570,000 ₪.

כמה עולה דירה בבאר שבע לפי מספר חדרים?

דירת 4 חדרים בבאר שבע עולה בחציון 1,237,000 ₪, לעומת 2,285,000 ₪ בכל הארץ. המחיר למטר כמעט לא משתנה עם גודל הדירה, ולכן הקפיצה בין הגדלים היא בעיקר שטח:

חדרים	מודעות (דירות)	חציון מחיר	חציון שטח	חציון ₪ למ״ר	עד מיליון ₪
1–2.5	207	590,000 ₪	52 מ״ר	11,647 ₪	198
3–3.5	872	800,000 ₪	76 מ״ר	10,969 ₪	645
4–4.5	1,118	1,237,000 ₪	110 מ״ר	11,074 ₪	372
5 ומעלה	333	1,750,000 ₪	150 מ״ר	11,471 ₪	28

מחירי דירות בבאר שבע לפי שכונה

המחיר למטר בשכונות בבאר שבע נע בטווח צר יחסית, בין כ־10,000 לכ־14,000 ₪. הטבלה כוללת רק דירות רגילות ורק שכונות עם 20 מודעות לפחות. חציון לפי חדרים מוצג רק כשיש בשכונה 20 מודעות לפחות באותו גודל:

שכונה	דירות פעילות	חציון ₪ למ״ר	3–3.5 חדרים	4–4.5 חדרים	עד מיליון ₪
רמות	23	13,990 ₪	—	—	0
נאות הדרים / המבואה הדרומית	41	13,273 ₪	—	—	0
סיגליות	73	12,113 ₪	—	1,610,000 ₪	0
רמות הרכס	170	11,654 ₪	1,192,500 ₪	1,430,000 ₪	1
פארק הנחל	140	11,558 ₪	1,320,000 ₪	1,575,000 ₪	0
שכונה ב׳	128	11,507 ₪	870,000 ₪	1,090,000 ₪	66
נווה זאב, נאות אילן	248	11,500 ₪	1,170,000 ₪	1,350,000 ₪	32
נווה מנחם	47	11,448 ₪	—	1,230,000 ₪	4
שכונה ד׳	321	11,404 ₪	699,000 ₪	870,000 ₪	282
שכונה ט׳	108	10,751 ₪	837,000 ₪	1,147,500 ₪	53
שכונה א׳	108	10,667 ₪	800,000 ₪	999,000 ₪	63
שכונה ג׳	171	10,654 ₪	830,000 ₪	869,000 ₪	129
שכונה ה׳	116	10,538 ₪	737,500 ₪	860,000 ₪	88
העיר העתיקה, רמב״ם, דרום	43	10,200 ₪	—	1,460,000 ₪	2
שכונה ו׳	200	10,063 ₪	748,500 ₪	990,000 ₪	138
שכונה י״א	158	9,987 ₪	749,000 ₪	918,000 ₪	140

למה 4 חדרים בפארק הנחל עולים כמעט פי שניים משכונה ד׳?

כי אלה דירות בגודל אחר ובבניינים מדור אחר, לא כי המטר יקר יותר. המחיר למטר בשתי השכונות כמעט זהה, 11,404 ₪ מול 11,558 ₪. ההבדל בשטח ובממ״ד:

שכונה	חציון 4 חדרים	חציון שטח	מציינות ממ״ד
שכונה ד׳	870,000 ₪	78 מ״ר	3%
שכונה ב׳	1,090,000 ₪	90 מ״ר	25%
שכונה ו׳	990,000 ₪	94.5 מ״ר	38%
נווה זאב, נאות אילן	1,350,000 ₪	120 מ״ר	79%
רמות הרכס	1,430,000 ₪	120 מ״ר	94%
פארק הנחל	1,575,000 ₪	134 מ״ר	93%

דירת 4 חדרים בשכונה ד׳ היא בחציון 78 מ״ר, כמעט בגודל של דירת 3 חדרים חציונית בעיר (76 מ״ר). בפארק הנחל אותם 4 חדרים הם 134 מ״ר. כשאתם משווים בין שכונות, השוו מחיר למטר ושטח, לא רק מספר חדרים.

הממ״ד משפיע גם על המחיר למטר. מתוך 2,530 דירות למכירה בעיר שנבדקו לעומק, 1,060, כ־42%, מציינות ממ״ד. החציון למטר בהן 11,667 ₪, לעומת 10,600 ₪ בדירות בלי ממ״ד, כ־10% יותר. גם כאן ההפרש משקף בעיקר בניינים חדשים יותר. השוואה בין ערים במדריך דירה עם ממ״ד.

מה אפשר לקנות בבאר שבע עד מיליון ₪?

כמעט מחצית מהדירות הרגילות: 1,243 מתוך 2,530, כ־49%, מתומחרות במיליון ₪ או פחות. מכל סוגי הנכסים יחד, 1,349 מתוך 3,506 מודעות עם מחיר, כ־38%. ו־215 מודעות מבקשות עד 600,000 ₪.

המיליון קונה בעיקר דירות 3 חדרים, 645 מתוך 872, וכשליש מדירות 4 החדרים, 372 מתוך 1,118. הן מרוכזות בשכונות הוותיקות: בשכונה ד׳ 282 דירות עד מיליון ₪, בשכונה י״א 140, בשכונה ו׳ 138 ובשכונה ג׳ 129. ברמות הרכס, בפארק הנחל ובסיגליות יש יחד דירה אחת כזו.

כמה דירות למכירה בבאר שבע הן ללא תיווך?

במלאי מעט: 448 מתוך 3,640 מודעות, כ־12%, הן של בעלים פרטיים, קרוב לממוצע הארצי של כ־11% (8,520 מתוך 79,401). אבל ב־30 הימים האחרונים 346 מתוך 902 מודעות חדשות, כ־38%, היו פרטיות. בכל הארץ אותו יחס הוא כ־33%.

הפער נובע מאורך החיים של המודעות. מתוך מודעות המכירה בעיר שירדו מהאתר ב־90 הימים האחרונים (ירידה מאומתת):

מפרסם	מודעות שירדו	חציון ימים באוויר	ירדו תוך 14 יום
פרטי	1,274	40	203 (כ־16%)
תיווך	1,832	153	100 (כ־5%)

בעלים פרטיים מפרסמים בעיקר בימי חול. מתוך 1,059 מודעות מכירה פרטיות שעלו ב־90 הימים האחרונים, 850, כ־80%, עלו בימים ראשון עד חמישי, ורק 209 בשישי ובשבת.

ירידת מודעה אינה תמיד מכירה, אבל מודעה פרטית חציונית נשארת באוויר כרבע מהזמן של מודעה בתיווך. בנכסים פלוס אפשר לסנן ״פרטי בלבד״ ולקבל התראה על כל מודעה חדשה בשכונה ובטווח המחיר שלכם, תוך מספר דקות מהפרסום.

החיסכון בעסקה ללא מתווך הוא העמלה: על דירה במחיר החציוני, 1,030,000 ₪, כל אחוז דמי תיווך הוא 10,300 ₪. לפי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו–1996, מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אם הלקוח לא חתם על הזמנה בכתב. פירוט במדריך דמי תיווך: כמה משלמים ומי משלם.

כמה מקום יש למשא ומתן?

כחמישית מהמוכרים כבר הורידו מחיר. ב־90 הימים האחרונים הורידו מחיר 670 מתוך 3,192 מודעות בתיווך, כ־21%, ו־70 מתוך 448 מודעות פרטיות, כ־16%. ההורדה הגדולה של כל מודעה הייתה בחציון כ־3.2% בתיווך וכ־2.8% אצל פרטיים. על דירה ב־1,240,000 ₪, החציון של כל המודעות בעיר, 3.2% הם כ־40,000 ₪. התמונה בכל הארץ במדריך ירידת מחירי הדירות.

דירות למכירה בבאר שבע בפינוי בינוי

במאגר שלנו יש 11 מתחמי פינוי בינוי בבאר שבע. בעשרה מהם מתוכננות יחד 11,220 יחידות דיור במקום 1,543 קיימות. ארבעה מתחמים בשלב ״תכנית מאושרת לפני מימוש״, אחד ״תכנית מאושרת — אחרי רישוי״, חמישה בתכנון סטטוטורי ואחד בתכנון ראשוני. אף אחד מהם אינו מסומן בביצוע.

67 מודעות מכירה פעילות נמצאות בתוך גבול של מתחם. ב־7 מהן גם הרחוב במודעה תואם את רחובות המתחם. ב־60 האחרות רק המיקום נמצא בתוך קו התכנית, וזה עדיין לא אומר שהבניין עצמו כלול בה. הכי הרבה מודעות יש במתחמים הצדיק מירושלים (18), טוביהו הצבי (16), העיר העתיקה (15) ווינגייט (10). מה המשמעות של כל שלב לקונה — במדריך פינוי בינוי: מה זה ובאיזה שלב המתחם.

איך לחפש דירה למכירה בבאר שבע — שלב אחרי שלב

1. קבעו תקציב לפי שטח, לא לפי חדרים. הכפילו את המטרים שאתם צריכים בחציון למטר של השכונה מהטבלה.
2. בחרו שתיים או שלוש שכונות שבהן התקציב שלכם קרוב לחציון לגודל שאתם מחפשים.
3. החליטו אם ממ״ד הוא תנאי. בשכונה ד׳ רק 3% מדירות 4 החדרים מציינות ממ״ד, ברמות הרכס 94%.
4. סננו מודעות פרטיות וקבלו התראות. כ־38% מהמודעות החדשות בעיר פרטיות, וכ־16% מהן יורדות תוך שבועיים.
5. בדקו אם הבניין בתוך מתחם פינוי בינוי ובאיזה שלב התכנית, לפני שאתם מגישים הצעה.
6. הזמינו נסח רישום מקרקעין ובדקו מי הבעלים הרשום ואילו משכנתאות והערות רשומות על הדירה.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירה למכירה בבאר שבע?

נכון ל־2 בנובמבר 2026, דירה רגילה עולה בחציון 1,030,000 ₪, וכ־11,146 ₪ למטר. דירת 3 חדרים עולה בחציון 800,000 ₪, ודירת 4 חדרים 1,237,000 ₪.

באיזו שכונה בבאר שבע הדירות הכי זולות?

לפי מחיר למטר, בשכונה י״א (9,987 ₪) ובשכונה ו׳ (10,063 ₪). לפי מחיר דירה, בשכונה ד׳: דירת 3 חדרים ב־699,000 ₪ בחציון, בעיקר כי הדירות שם קטנות יותר.

אפשר לקנות דירה בבאר שבע עד מיליון ₪?

כן. 1,243 מתוך 2,530 הדירות הרגילות למכירה בעיר, כ־49%, מתומחרות עד מיליון ₪, רובן בשכונות ד׳, י״א, ו׳ וג׳.

כמה דירות למכירה בבאר שבע הן ללא תיווך?

כ־12% מהמודעות הפעילות (448 מתוך 3,640), אבל כ־38% מהמודעות החדשות בחודש האחרון (346 מתוך 902).