חוק שכירות הוגנת — ביטחונות, תיקונים וסיום חוזה

מצאתם דירה, ובעל הדירה שולח חוזה של 14 עמודים: פיקדון של ארבעה חודשים, ערבות בנקאית, סעיף שמאפשר לו לפנות אתכם בהודעה של חודש. רוב הסעיפים האלה נבדקים מול פרק אחד בחוק — חוק שכירות הוגנת, תיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, התשל״א–1971 (סעיפים 25א עד 25טו).

כאן תמצאו מה הפרק הזה קובע בחמישה נושאים — ביטחונות, דירה ראויה, תיקונים, הוצאות וסיום החוזה — ואת תקרת הביטחונות בשקלים לפי שכר הדירה החציוני בכל עיר גדולה.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. נוסח החוק נבדק ב־31.10.2026 מול נבו. נתוני שכר הדירה נכונים ל־31.10.2026, לפי נתוני נכסים פלוס: 21,251 מודעות השכרה פעילות עם מחיר.

על איזה חוזה חוק שכירות הוגנת חל?

על כמעט כל חוזה לשכירת דירת מגורים. סעיף 25טו מוציא מהפרק כמה סוגי חוזים:

• חוזה לתקופה של עד 3 חודשים, בלי אפשרות להאריך אותו.
• דירה בבית מלון או דירת נופש.
• חוזה שבו שכר הדירה החודשי עולה על תקרה שנקבעה בחוק — 20,000 ₪, צמודה למדד ומתעדכנת ב־1 בינואר בכל שנה.

התקרה הזו אינה תיאורטית. מתוך 21,251 מודעות ההשכרה עם מחיר, 862 (כ־4.1%) מבקשות יותר מ־20,000 ₪ בחודש. בהרצליה זה 138 מתוך 589 מודעות (כ־23.4%), ברמת השרון כ־18.7% ובתל אביב–יפו 495 מתוך 3,581 (כ־13.8%). מי ששוכר דירה כזו צריך לבדוק את התקרה המעודכנת לשנה הנוכחית לפני שהוא מסתמך על הפרק.

כמה ביטחונות מותר לבקש לפי חוק שכירות הוגנת?

לכל היותר הנמוך מבין שני סכומים: שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות (סעיף 25י(ב)). התקרה חלה על כל הביטחונות יחד שכרוכים בהוצאה כספית לשוכר — החוק מונה במפורש מזומן, ערבות בנקאית וערבות מגוף מורשה כמו מבטח או בעל רישיון למתן אשראי.

בחוזה לשנה, שליש מהתקופה הוא 4 חודשים, ולכן התקרה היא 3 חודשים. בחוזה לחצי שנה, שליש הוא 2 חודשים — וזו התקרה. הטבלה מתרגמת את זה לשקלים לפי שכר הדירה החציוני של דירות 3 חדרים:

עיר	מודעות 3 חדרים	שכר דירה חציוני (₪ לחודש)	תקרת ביטחונות, חוזה ל־12 חודשים (₪)	תקרת ביטחונות, חוזה ל־6 חודשים (₪)
תל אביב–יפו	1,124	10,250	30,750	20,500
הרצליה	129	10,000	30,000	20,000
ירושלים	282	6,800	20,400	13,600
רמת גן	225	6,000	18,000	12,000
בת ים	367	5,200	15,600	10,400
ראשון לציון	247	5,000	15,000	10,000
פתח תקווה	143	5,000	15,000	10,000
נתניה	202	4,800	14,400	9,600
חולון	266	4,775	14,325	9,550
אשדוד	61	4,700	14,100	9,400
חיפה	408	3,500	10,500	7,000

החציון הוא מחיר המבוקש במודעה, לא המחיר שנחתם. התקרה בחוזה שלכם מחושבת על שכר הדירה שבחוזה עצמו: בשכר דירה של 7,000 ₪ לשנה, סך הפיקדון והערבות הבנקאית יחד לא יעלו על 21,000 ₪.

שלושה כללים נוספים מאותו סעיף:

1. מתי מותר לממש. רק בשל חוב שכר דירה, נזק שהשוכר אחראי לו ולא תיקן, תשלום שוטף שלא שולם או אי־פינוי הדירה.
2. הודעה מראש. לפני מימוש המשכיר חייב להודיע לכם זמן סביר מראש ולתת לכם הזדמנות לתקן.
3. החזרה. את יתרת הערובה, עם הפירות שצברה, מחזירים בתוך 60 ימים מהיום שבו החזרתם את הדירה, או מהיום שבו סילקתם חובות — המאוחר מביניהם.

ערב אישי — אדם שחותם כערב — לא מופיע ברשימה שבסעיף. אם מבקשים מכם גם ערבים וגם פיקדון, התקרה חלה על הפיקדון ועל הערבות הבנקאית.

מה זו דירה שאינה ראויה למגורים?

דירה שחסר בה אחד מהבאים, לפי התוספת הראשונה לחוק: ניקוז, חשמל ותאורה, אוורור וחלונות ודלתות, מערכת מים לשתייה, או הפרדה בין חדר השירותים לשאר הדירה — וגם דירה שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות. סעיף 25ה מחייב את המשכיר למסור דירה ראויה, וסעיף 25ו קובע שמסירת דירה שאינה ראויה היא הפרת חוזה.

בסיור בדירה בדקו את חמשת הפריטים האלה אחד אחד: פתחו ברז, הדליקו אור בכל חדר, פתחו כל חלון. ליקוי שאתם רואים לפני החתימה כדאי לכתוב בחוזה — התוספת השנייה מחייבת לפרט בו ליקויים ידועים.

תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן ליקוי?

30 ימים מהדרישה לליקוי רגיל, ו־3 ימים לליקוי דחוף — כזה שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר (סעיף 25ח(ב)). ליקוי שנגרם משימוש לא סביר של השוכר הוא באחריות השוכר ועל חשבונו, וליקוי קל ערך אינו בחובת המשכיר.

מה לעשות בפועל:

1. שלחו דרישה בכתב — הודעה או מייל — עם תמונה ותאריך. הספירה מתחילה מהיום שבו המשכיר קיבל את הדרישה.
2. ציינו אם הליקוי דחוף, ולמה: אין מים חמים, אין חשמל, דליפה פעילה.
3. אם המועד עבר, החוק מפנה לתרופות הכלליות שבסעיף 9 לחוק. לפני צעד נוסף, התייעצו עם עורך דין.

אילו הוצאות המשכיר משלם ואילו השוכר?

השוכר משלם את השוטף, המשכיר משלם את המבנה (סעיף 25ט):

השוכר משלם	המשכיר משלם
שכר דירה	רכישה או שדרוג של מערכות קבועות בדירה
ארנונה	ביטוח המבנה
מים, חשמל, גז וחימום	תשלום לצד שלישי שהמשכיר חייב בו, כמו דמי תיווך של מתווך שפעל מטעמו
דמי ועד בית שוטפים	—

שדרוג שאתם ביקשתם — התאמה מיוחדת או שיפור — הוא על חשבונכם. על דמי התיווך בשכירות בהרחבה, ומתי מתווך כלל לא זכאי להם: דמי תיווך — מי משלם.

איך מסיימים חוזה שכירות לפי החוק?

סעיף שמאפשר רק למשכיר לסיים את החוזה בלי סיבה בטל, אלא אם גם לשוכר יש אותה זכות (סעיף 25יג). כשיש סעיף יציאה הדדי, המשכיר חייב לתת הודעה של 90 ימים לפחות, והשוכר — 60 ימים לפחות.

אותם מועדים חלים על אופציה להארכה (סעיף 25יב): משכיר שיש לו אופציה מודיע עליה לפחות 90 ימים לפני תום התקופה; שוכר שיש לו אופציה — לפחות 60 ימים לפני. בחוזה בלי סעיף יציאה, החוק לא נותן לשוכר זכות לצאת מוקדם — צריך הסכמה של המשכיר.

כך משתמשים בזה כשמגיע החוזה לחתימה:

1. בקשו את החוזה בכתב. סעיף 25ב מחייב חוזה כתוב, חתום בידי שני הצדדים, ועותק חתום לכל אחד.
2. חשבו את תקרת הביטחונות לפי הטבלה למעלה, וסמנו כל סעיף שעובר אותה.
3. בדקו את סעיף היציאה: אם רק למשכיר יש זכות לסיים, בקשו את אותה זכות לשוכר, עם 60 ימי הודעה.
4. רשמו בחוזה את הליקויים הידועים ואת התאריך שבו יתוקנו.
5. סמנו ביומן 60 ימים לפני תום התקופה — המועד האחרון למימוש אופציה שלכם.

חוזה מול בעל הדירה עצמו הוא גם חוזה בלי צד שלישי שגובה עמלה. חיפוש כזה מתחיל במודעות של בעלי דירות, שנסגרות מהר; נכסים פלוס שולחת התראה על מודעה פרטית חדשה שמתאימה לחיפוש שלכם תוך מספר דקות מהפרסום. הנתונים לפי עיר: דירה להשכרה ללא תיווך בירושלים, בתל אביב.

שאלות נפוצות

כמה פיקדון מותר לבקש לפי חוק שכירות הוגנת?

לכל היותר הנמוך מבין שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. בחוזה לשנה זה 3 חודשים, בחוזה לחצי שנה — 2 חודשים. התקרה חלה על פיקדון, ערבות בנקאית וערבות מגוף מורשה יחד.

תוך כמה זמן מחזירים את הפיקדון?

בתוך 60 ימים מהיום שבו החזרתם את הדירה, או מהיום שבו סילקתם את החובות לפי החוזה — המאוחר מביניהם, יחד עם הפירות שצבר.

האם המשכיר יכול לפנות אותי לפני תום החוזה?

רק אם בחוזה יש סעיף יציאה שנותן גם לכם אותה זכות, ובהודעה של 90 ימים לפחות. סעיף שמאפשר יציאה רק למשכיר בטל לפי סעיף 25יג.

האם חוק שכירות הוגנת חל על דירה יקרה?

לא על חוזה שבו שכר הדירה החודשי עולה על התקרה שבסעיף 25טו — 20,000 ₪ בנוסח החוק, צמוד למדד. נכון ל־31.10.2026, כ־4.1% ממודעות ההשכרה הפעילות מבקשות יותר מ־20,000 ₪.

מי משלם ועד בית בשכירות?

השוכר משלם את דמי ועד הבית השוטפים. רכישה או שדרוג של מערכות קבועות וביטוח המבנה הם על המשכיר.