דירה להשכרה ללא תיווך בירושלים: 59% מהחדשות פרטיות

בירושלים כמעט כל מודעת השכרה שנייה היא של בעל הדירה עצמו, ובין המודעות החדשות החלק הזה גבוה עוד יותר. אבל המודעות הפרטיות גם יורדות מהר יותר: חציון של כ־5.5 ימים מהרגע שראינו אותן.

המדריך עונה על חמש שאלות: כמה דירות ללא תיווך יש בירושלים, באילו שכונות, כמה הן עולות לפי מספר חדרים, באילו ימים ושעות הן עולות, ומה החוק קובע לגבי דמי תיווך וחוזה.

כל המספרים במדריך נכונים ל־26 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס — סריקה רציפה של המודעות שמתפרסמות בפומבי בישראל.

כמה דירות להשכרה בירושלים מתפרסמות בלי מתווך?

בירושלים היו באותו יום 1,146 מודעות פעילות של דירות להשכרה, ו־499 מהן — כ־44% — של מפרסמים פרטיים. זה בדיוק הממוצע הארצי: 10,182 מתוך 23,066 מודעות השכרה פעילות בכל הארץ, כ־44%.

בזרם החדש התמונה שונה. מבין המודעות שהגענו אליהן ב־30 הימים האחרונים ועדיין פעילות, 408 מתוך 686 — כ־59% — פרטיות.

הפער נובע מקצב ההיעלמות. מתוך 669 מודעות פרטיות שהגיעו בחודש האחרון, 261 — כ־39% — כבר הוסרו, בחציון של כ־5.5 ימים. במודעות בתיווך הוסרו 93 מתוך 371 (כ־25%), בחציון של כ־6.8 ימים. אנחנו מאמתים הסרה רק בדיעבד, ולכן בפועל המודעות ירדו באותו זמן או מוקדם יותר.

באיזה שכונות בירושלים יש הכי הרבה דירות מבעלים?

קטמונים, קרית היובל ומורדות ארנונה מובילות במספר המודעות הפרטיות החדשות. בטבלה השכונות שיש בהן לפחות 20 מודעות פעילות, לפי מספר המודעות הפרטיות שעלו בחודש האחרון ועדיין פעילות:

שכונה	מודעות פעילות	מתוכן פרטיות	פרטיות שעלו ב־30 יום	שכר דירה חציוני
קטמונים	71	46	36	5,625 ₪
קרית היובל	66	44	35	5,200 ₪
מורדות ארנונה	111	49	35	7,500 ₪
מרכז העיר	105	27	23	6,975 ₪
קרית מנחם	22	19	18	5,900 ₪
מחנה יהודה — לב העיר	45	20	16	5,600 ₪
בית הכרם, רמת בית הכרם	38	20	16	8,500 ₪
מלחה, מנחת	38	18	16	10,250 ₪
בית וגן	36	15	15	6,750 ₪
תלפיות	33	19	15	6,995 ₪
קטמון הישנה	23	15	13	7,800 ₪
מקור ברוך	28	15	12	7,425 ₪
רחביה	24	5	5	9,550 ₪
טלביה, קוממיות	23	6	5	9,825 ₪

בקרית מנחם 19 מתוך 22 המודעות פרטיות, ובקטמונים ובקרית היובל כשתיים מכל שלוש. ברחביה ובטלביה המצב הפוך: 5 מתוך 24 ו־6 מתוך 23. מי שמחפש ללא תיווך באזורים האלה יראה מעט מודעות, וכדאי להרחיב את החיפוש לשכונות סמוכות.

השכר החציוני מחושב על כל המודעות בשכונה עם מחיר, כל גודלי הדירות יחד, ולכן הפער בין 5,200 ₪ בקרית היובל ל־10,250 ₪ במלחה משקף גם את גודל הדירות ואת סוג הבניינים. בכל העיר החציון עומד על 7,500 ₪, לפי 1,059 מודעות שמציינות מחיר.

כמה עולה דירה להשכרה בירושלים לפי מספר חדרים?

בירושלים דירה מבעלים מבקשת פחות בכל גודל, בפער של 700 עד 1,700 ₪ בחודש:

חדרים	חציון — פרטי	מודעות	חציון — בתיווך	מודעות
2	4,900 ₪	86	5,950 ₪	102
3	6,500 ₪	115	7,300 ₪	132
4	8,000 ₪	83	8,700 ₪	145
5	10,300 ₪	44	12,000 ₪	91

רוב הפער נובע מסוג הדירות, לא מהמתווך. מבין המודעות בתיווך 56% מציינות שהדירה משופצת, 57% מעלית ו־53% חניה; בפרטיות 34%, 35% ו־33%. ממ״ד מציינות 45% מהמודעות בתיווך ורק 26% מהפרטיות. כלומר, המלאי בתיווך נוטה לבניינים חדשים יותר. השוו דירה מול דירה, לא חציון מול חציון.

החיסכון הוודאי בדירה מבעלים הוא דמי התיווך. אם בדירת 3 חדרים בחציון של 6,500 ₪ סוכמו דמי תיווך בגובה חודש שכירות, תוסיפו מע״מ של 18% ותגיעו ל־7,670 ₪ ביום החתימה; בדירת 4 חדרים ב־8,000 ₪ — 9,440 ₪. מי חייב לשלם אותם — במדריך דמי תיווך: כמה משלמים ומי משלם.

באילו ימים ושעות עולות מודעות פרטיות בירושלים?

בעלי דירות בירושלים מפרסמים בעיקר בימים א׳–ד׳, ובשבת בעיקר בערב. מתוך 1,351 מודעות השכרה פרטיות שפורסמו בעיר בחודשיים האחרונים:

יום	מודעות פרטיות
ראשון	225
שני	238
שלישי	258
רביעי	226
חמישי	199
שישי	101
שבת	104

ביום שישי ובשבת עולות פחות ממחצית מהמודעות של יום חול ממוצע (229). מתוך 104 המודעות של שבת, 66 — כ־63% — עלו מ־18:00 ואילך.

לפי שעה:

• 10:00–15:59: כ־42% מהמודעות (564). השעה העמוסה ביותר היא 11:00, עם 107 מודעות.
• 16:00–21:59: כ־34% (459), עם שיא שני ב־21:00 — 99 מודעות.
• 22:00–23:59: כ־10% (138).
• 01:00–06:59: כ־3% בלבד — 40 מודעות בחודשיים.

כ־30% מהמודעות הפרטיות עולות מ־19:00 ועד חצות (403 מודעות). מי שבודק פעם בבוקר רואה את גל הערב רק למחרת, וכשהחציון עד הסרה הוא כ־5.5 ימים, זה חלק ניכר מהזמן.

איך מוצאים דירה להשכרה ללא תיווך בירושלים — שלב אחרי שלב

1. בחרו שתיים־שלוש שכונות ומספר חדרים. קבעו טווח מחיר לפי הטבלאות: 6,500 ₪ לדירת 3 חדרים פרטית ו־8,000 ₪ לדירת 4 חדרים הם החציון, לא הרצפה.
2. סננו "פרטי בלבד". בירושלים זה משאיר כ־59% מהמודעות החדשות, ובקטמונים ובקרית היובל כשתיים מכל שלוש מודעות.
3. קבלו התראה במקום לגלול. כ־39% מהמודעות הפרטיות הוסרו תוך חודש. בנכסים פלוס מגדירים חיפוש פעם אחת ומקבלים התראה על כל מודעה חדשה שמתאימה לו, תוך מספר דקות מהפרסום — כולל במוצאי שבת.
4. שאלו בשיחה הראשונה אם יש מתווך בעסקה. לפי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו־1996, מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אם לא חתמתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. לפי סעיף 14, הוא זכאי רק אם היה גם "הגורם היעיל" שהביא להסכם מחייב.
5. הכינו הודעה קצרה מראש: מי אתם, כמה אנשים, מתי אתם רוצים להיכנס ומה ההכנסה.
6. אל תעבירו כסף לפני שראיתם את הדירה וחתמתם על חוזה.

מה החוק קובע בחוזה שכירות

הפרק בחוק השכירות והשאילה, תשל״א־1971, שהוסיף חוק השכירות ההוגנת, קובע כללים לחוזה שכירות למגורים:

• חוזה בכתב: החוזה ייערך בכתב וייחתם בידי שני הצדדים, וכל צד מקבל העתק חתום (סעיף 25ב).
• בטוחה: סך הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שכר דירה לשליש מתקופת השכירות לבין פי 3 משכר הדירה החודשי (סעיף 25י). בדירת 4 חדרים ב־8,000 ₪ בחוזה לשנה זה עד 24,000 ₪. המשכיר מחזיר את הערובה תוך 60 ימים מהחזרת הדירה, או מהמועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר.
• תיקונים: ליקוי רגיל — בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מהדרישה; פגם שתיקונו דחוף — לא יאוחר משלושה ימים (סעיף 25ח).
• דמי תיווך: השוכר אינו נושא בדמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר (סעיף 25ט).
• ממ״ד: רק 26% מהמודעות הפרטיות בירושלים מציינות ממ״ד. אם זה תנאי בשבילכם, סננו לפיו מראש — עוד במדריך דירה עם ממ״ד. להשוואה עם ערים אחרות: דירה להשכרה ללא תיווך בתל אביב ובראשון לציון.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

שאלות נפוצות

כמה דירות להשכרה בירושלים מתפרסמות ללא תיווך?

נכון ל־26 באוקטובר 2026, 499 מתוך 1,146 מודעות ההשכרה הפעילות בירושלים — כ־44% — הן של מפרסמים פרטיים. מבין המודעות החדשות של החודש האחרון שעדיין פעילות, כ־59% פרטיות.

כמה עולה דירת 3 חדרים להשכרה בירושלים ללא תיווך?

החציון במודעות הפרטיות הוא 6,500 ₪ לחודש, לפי 115 מודעות, לעומת 7,300 ₪ בתיווך. בדירות 2 חדרים החציון הפרטי הוא 4,900 ₪.

באיזו שכונה בירושלים יש הכי הרבה דירות להשכרה מבעלים?

בקטמונים עלו בחודש האחרון 36 מודעות פרטיות שעדיין פעילות, בקרית היובל ובמורדות ארנונה 35 בכל אחת. בקרית מנחם החלק הפרטי הגבוה ביותר: 19 מתוך 22 מודעות.

האם בעלי דירות בירושלים מפרסמים בשבת?

מעט. בשבת עלו 104 מודעות פרטיות בחודשיים, פחות ממחצית מיום חול ממוצע, וכ־63% מהן עלו מ־18:00 ואילך. היום העמוס ביותר הוא שלישי, עם 258 מודעות.