פינוי בינוי — מה זה, איך זה עובד ובאיזה שלב המתחם שלכם

ראיתם מודעה של דירה ישנה בשכונה ותיקה, ובמודעה כתוב "מתחם פינוי בינוי". אולי קיבלתם מכתב מיזם שמציע לכם דירה חדשה במקום הדירה שלכם. בשני המקרים עולה אותה שאלה: מה זה בעצם פינוי בינוי, ומה זה אומר על הדירה הספציפית הזו?

במדריך הזה נסביר איך פרויקט פינוי בינוי עובד, אילו שלבים הוא עובר, כמה בעלי דירות צריכים להסכים, מה החוק אומר על דייר סרבן — וכמה מתחמים כאלה יש היום בישראל ובאיזה שלב הם נמצאים.

המספרים במדריך נכונים ל־24 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: מאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון, מוצלב עם גבולות התכניות ועם המודעות הפעילות בישראל. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית שבו הורסים בניין ישן או כמה בניינים, ובונים במקומם בניינים חדשים עם יותר דירות. בעלי הדירות הוותיקים מוכרים ליזם את הזכויות שלהם, ומקבלים בתמורה דירה חדשה במתחם. היזם מממן את הפרויקט מהדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר.

בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) "עסקת פינוי ובינוי" מוגדרת כחוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, שלפיו בעל הדירה מוכר את זכויותיו כדי שהבניין ייהרס וייבנה מחדש לפי תכנית מפורטת. לפי ההגדרה בחוק, החוזה צריך לכלול בין השאר את עקרונות התמורה לבעלי הדירות, לוחות זמנים, פרטי הבנייה והבטוחות שהיזם נותן.

כמה זה גדול? ב־772 המתחמים שבמאגר, שאנחנו מחזיקים עם גבולות התכנית, יש היום 111,856 דירות קיימות, ומתוכננות במקומן 466,987 דירות — פי 4 בערך.

פינוי בינוי — השלבים, ובאיזה שלב נמצאים המתחמים היום

כל מתחם פינוי בינוי עובר את אותם שלבים בסיסיים. אלה השמות שמופיעים במאגר הממשלתי, וכמה מתוך 772 המתחמים שאנחנו מחזיקים נמצאים בכל שלב:

שלב	מה זה אומר	מתחמים	דירות קיימות	דירות מתוכננות
תכנון ראשוני	שלב מקדמי, לפני הדיון בוועדות התכנון	11	4,051	13,455
תכנון סטטוטורי	התכנית בדיון בוועדות התכנון	272	43,305	187,285
תכנית מאושרת, לפני מימוש	התכנית אושרה, עוד לא הוצא היתר בנייה	327	45,474	186,223
תכנית מאושרת, אחרי רישוי	הוצא היתר בנייה	128	9,967	39,716
תכנית מאושרת, במימוש	הבנייה בפועל התחילה	34	9,059	40,308

השורה האחרונה היא החשובה: רק 34 מתוך 772 מתחמים — כ־4% — נמצאים בבנייה בפועל. כל השאר — 738 מתחמים — עוד לא התחילו לבנות, גם כשהתכנית כבר אושרה או שהוצא היתר.

בסדר כרונולוגי, פרויקט טיפוסי נראה כך:

1. התארגנות ובחירת יזם. בעלי הדירות, לרוב דרך נציגות, בוחרים יזם ומתחילים להחתים על הסכמים.
2. הכרזה על מתחם. לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מנהל הרשות מכריז על השטח כמתחם לפינוי ובינוי — לבקשת הרשות המקומית, או לבקשת יזם בהסכמתה.
3. תכנית מפורטת. התכנית מוגשת לוועדות התכנון, נדונה ומאושרת. זה השלב הארוך ביותר ברוב המתחמים.
4. היתר בנייה. אחרי אישור התכנית מגישים בקשה להיתר.
5. פינוי, הריסה ובנייה. בעלי הדירות עוזבים, הבניין נהרס והבנייה מתחילה.
6. מסירה. בעלי הדירות הוותיקים מקבלים את הדירות החדשות שלהם.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים לפינוי בינוי?

לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), כדי שאפשר יהיה לפעול נגד מי שמסרב צריך "רוב מיוחס": בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במתחם. בנוסף, בכל בניין במתחם צריך הסכמה של בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות באותו בניין (עם כלל מיוחד לבניינים של ארבע או חמש דירות), וגם של בעלי רוב הרכוש המשותף.

זה לא אומר שהיזם יכול להתחיל לבנות ברגע שיש שני שלישים. בפועל יזמים ממשיכים להחתים הרבה מעבר לסף הזה, כי כל דייר שלא חתם הוא סיכון של הליך משפטי ועיכוב.

מה קורה עם דייר סרבן?

אם רוב מיוחס הסכים לעסקה ובעל דירה אחד מסרב, החוק מאפשר לבית המשפט לקבוע שהמסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות שהסכימו — אבל רק אם בית המשפט מצא שהסירוב בלתי סביר.

סירוב יכול להיות סביר, והחוק מונה מצבים כאלה. אחד מהם נוגע לבעלי דירות מבוגרים: מי שמלאו לו 70 בעת חתימת העסקה הראשונה, ומתגורר בדירה לפחות שנתיים, רשאי לסרב אם לא הוצעה לו גם חלופה לדירה החדשה — למשל דירה קטנה יותר עם תשלום איזון, רכישת דירה חלופית או סכום כסף. לגבי מי שמלאו לו 75 יש בחוק עילה נוספת משלו.

פינוי בינוי — כמה זמן לוקח?

אין בחוק לוח זמנים לפרויקט כולו, והנתונים מראים שמדובר בשנים. רמז אחד בחוק עצמו: בעל דירה רשאי לבטל את העסקה אם התכנית המפורטת לא הוגשה בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מיום שנחתמה העסקה הראשונה. כלומר, המחוקק הניח שגם הגשת תכנית בלבד יכולה לקחת יותר מארבע שנים.

הטבלה למעלה מספרת את אותו סיפור: 610 מתחמים נמצאים בתכנון או בתכנית מאושרת לפני היתר, לעומת 162 שקיבלו היתר או שכבר בבנייה. מי שקונה דירה במתחם בשלב תכנון צריך להניח שתעבור תקופה ארוכה עד דירה חדשה, ולתמחר את זה.

מה מקבלים בעלי הדירות, ומה עם המס?

התמורה הבסיסית היא דירה חדשה במתחם במקום הדירה הישנה. מה בדיוק — גודל, קומה, חניה, מחסן — נקבע בהסכם עם היזם, ולכן הוא שונה מפרויקט לפרויקט.

בצד המס, חוק מיסוי מקרקעין כולל פרק מיוחד לפינוי בינוי:

• פטור ממס שבח למי שמוכר ליזם את זכויותיו בדירת מגורים במתחם, בתנאי ששווי הדירה החלופית לא עולה על "תקרת השווי" שבחוק — למשל 150% משווי הדירה הנמכרת (בניכוי זכויות בנייה נוספות), לפי החלופה הגבוהה מבין החלופות שבחוק.
• פטור ממס רכישה על רכישת הדירה החלופית.

התנאים מפורטים ויש להם חריגים, ולכן לפני חתימה כדאי לבדוק את המקרה הספציפי עם עורך דין או יועץ מס.

מה זה אומר כשמודעה נמצאת בתוך מתחם פינוי בינוי?

נכון ל־24 באוקטובר 2026 יש 2,313 מודעות פעילות למכירה שנמצאות בתוך גבול של מתחם מהמאגר — כ־3% מכל המודעות למכירה בישראל — ועוד 1,364 מודעות להשכרה.

אבל "בתוך גבול התכנית" זה לא בהכרח "הבניין הזה ייהרס". קו התכנית נקבע לפי שיקולי תכנון, ולפעמים הוא עוטף פינת רחוב או בניין סמוך. לכן אנחנו מבחינים בין שני מקרים:

מודעות למכירה	הרחוב במודעה מופיע ברשימת הרחובות של המתחם	בתוך הגבול בלבד
מתחם בתכנון ראשוני	0	132
מתחם בתכנון סטטוטורי	51	654
מתחם עם תכנית מאושרת	275	1,201
סך הכול	326	1,987

רק ב־326 מודעות למכירה הרחוב של הנכס מופיע גם ברשימת הכתובות של המתחם. בשאר, הנכס נמצא בתוך הקו, אבל אין לנו אישור נוסף שהבניין עצמו כלול. לפני שמשלמים פרמיה על "פוטנציאל פינוי בינוי", בדקו:

1. את מספר התכנית — ומצאו אותו במערכת התכנון הממשלתית.
2. את השלב. מתחם בתכנון ראשוני ומתחם בבנייה הם שני נכסים שונים לגמרי.
3. כמה בעלי דירות כבר חתמו, ומי היזם.
4. אם בעל הדירה כבר חתם עם יזם — בקשו את ההסכם, ובדקו עם עורך דין מה הוא אומר עליכם כקונים.

בנכסים פלוס כל נכס שנמצא בתוך מתחם מהמאגר מסומן, עם שם המתחם, שלב התכנית ומספר היחידות הקיימות והמתוכננות, ואפשר לסנן רק אותם ולקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה. מחפשים דירה בשכונה עם הרבה התחדשות עירונית? כדאי לבדוק גם אם היא עם ממ״ד: רק כ־39% מהמודעות למכירה בתוך מתחמים מציינות ממ״ד, לעומת כ־60% מהמודעות למכירה מחוץ להם.

באילו ערים יש הכי הרבה מתחמי פינוי בינוי?

עיר	מתחמים	דירות קיימות	דירות מתוכננות
ירושלים	207	16,999	72,060
רמת גן	70	4,458	14,735
חיפה	39	4,235	19,141
תל אביב יפו	38	4,589	13,866
בת ים	34	6,799	23,937
נתניה	33	3,482	13,034
פתח תקווה	29	7,532	25,792
הרצליה	22	2,438	8,467
חולון	22	4,117	13,512
חדרה	16	1,613	10,378

מספר המתחמים לא מספר הכל: בפתח תקווה ובבת ים יש פחות מתחמים מבירושלים, אבל הם גדולים יותר — יותר דירות קיימות בכל מתחם.

שאלות נפוצות

מה זה פינוי בינוי במילים פשוטות?

פרויקט שבו הורסים בניין ישן או כמה בניינים ובונים במקומם בניינים חדשים עם יותר דירות. בעלי הדירות מוכרים ליזם את הזכויות שלהם ומקבלים בתמורה דירה חדשה, והיזם מממן את הפרויקט ממכירת הדירות הנוספות.

כמה אחוז הסכמה צריך בפינוי בינוי?

לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), כדי לפעול נגד דייר סרבן צריך הסכמה של בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במתחם, ובנוסף שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין, וגם רוב הרכוש המשותף.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

שנים. החוק עצמו מאפשר לבעל דירה לבטל את העסקה אם התכנית לא הוגשה תוך ארבע שנים ושישה חודשים מהעסקה הראשונה. נכון לאוקטובר 2026 רק 34 מתוך 772 המתחמים שבמאגר נמצאים בבנייה בפועל.

האם בפינוי בינוי משלמים מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את מי שמוכר ליזם את זכויותיו בדירת מגורים במתחם, כל עוד שווי הדירה החלופית לא עולה על תקרת השווי שבחוק, ופוטר ממס רכישה על הדירה החלופית. יש תנאים, ולכן כדאי לבדוק עם יועץ מס.

מה קורה אם דייר מסרב לפינוי בינוי?

אם רוב מיוחס הסכים ובית המשפט מצא שהסירוב בלתי סביר, הוא יכול לקבוע שהדייר המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות. סירוב יכול להיות סביר — למשל אצל בעל דירה מעל גיל 70 שלא הוצעה לו חלופה כפי שהחוק דורש.