מחירי דירות בירושלים: כמה עולה מטר ב־18 שכונות

מי שמחפש דירה לקנייה בירושלים מגלה מהר שהעיר היא כמה שווקים שונים: מטר ברחביה עולה יותר מכפול ממטר בפסגת זאב, ודירת 4 חדרים בגילה עולה כחצי ממחירה ברחביה.

כאן תמצאו את המחירים המבוקשים בעיר, מפורקים לפי מספר חדרים, סוג נכס ושכונה, וכמה מהמודעות כבר ירדו ממחיר הפתיחה מאז אמצע אוגוסט.

כל המספרים נכונים ל־8 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס — סריקה רציפה של מודעות המכירה שמתפרסמות בפומבי בירושלים. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות שנחתמו.

כמה עולה דירה בירושלים היום?

דירה רגילה למכירה בירושלים (לא דירת גן, לא פנטהאוז) מוצעת במחיר חציוני של 3,350,000 ₪, בשטח חציוני של כ־95 מ״ר. המחיר החציוני למטר רבוע הוא כ־37,400 ₪.

באותו יום היו בעיר 3,319 מודעות מכירה פעילות, מהן 2,365 דירות רגילות. ב־3,117 מהמודעות צוין מחיר; השאר כתבו "מחיר לפי בקשה" ולא נכללו בחישוב.

המחיר לפי מספר חדרים, בדירות רגילות בלבד:

חדרים	מודעות	מחיר חציוני	שטח חציוני	מחיר חציוני למ״ר
2–2.5	227	2,550,000 ₪	52 מ״ר	47,700 ₪
3–3.5	709	2,950,000 ₪	76 מ״ר	38,700 ₪
4–4.5	856	3,600,000 ₪	100 מ״ר	35,500 ₪
5 ומעלה	436	4,600,000 ₪	134 מ״ר	34,500 ₪

דירות של חדר אחד לא מופיעות בטבלה: היו רק 13 כאלה עם מחיר, פחות מהסף של 20 שאנחנו מפרסמים. ושימו לב לעמודה האחרונה: מטר בדירת 2 חדרים עולה כ־38% יותר ממטר בדירת 5 חדרים. מעבר מ־3 ל־4 חדרים מוסיף כ־650,000 ₪ למחיר החציוני, ו־24 מ״ר לשטח.

כמה עולה דירת גן, פנטהאוז או בית פרטי?

בירושלים פנטהאוז זול למטר מדירה רגילה: כ־35,300 ₪ לעומת כ־37,400 ₪. הוא עולה כמעט פי 2 בגלל השטח, לא בגלל מחיר המטר.

סוג נכס	מודעות	מחיר חציוני	שטח חציוני	מחיר חציוני למ״ר
דירה	2,365	3,350,000 ₪	95 מ״ר	37,400 ₪
דירת גן	369	4,350,000 ₪	129 מ״ר	32,800 ₪
גג / פנטהאוז	246	6,200,000 ₪	180 מ״ר	35,300 ₪
בית פרטי / קוטג׳	143	7,445,000 ₪	250 מ״ר	29,500 ₪
דופלקס	82	4,600,000 ₪	145 מ״ר	32,700 ₪
דו משפחתי	42	9,000,000 ₪	330 מ״ר	26,600 ₪

השטח הוא מה שהמפרסם כתב במודעה, ולכן השוו מחיר למטר רק בתוך אותו סוג נכס.

מחירי דירות לפי שכונה

הפער בין השכונות בירושלים הוא כפי 2.1 למטר: מכ־26,100 ₪ בפסגת זאב ועד כ־55,100 ₪ ברחביה. הטבלה כוללת שכונות עם לפחות 20 מודעות של דירות רגילות עם מחיר; מחיר לדירת 3 או 4 חדרים מופיע רק כשיש לפחות 20 מודעות כאלה בשכונה.

שכונה	מודעות	מחיר חציוני למ״ר	3 חדרים — חציון	4 חדרים — חציון
רחביה	61	55,100 ₪	—	5,300,000 ₪
מרכז העיר	74	50,900 ₪	3,450,000 ₪	—
בקעה	47	48,800 ₪	—	—
קטמון הישנה	61	48,600 ₪	3,850,000 ₪	4,237,000 ₪
מחנה יהודה, לב העיר	47	46,800 ₪	—	—
קרית הלאום	35	44,200 ₪	—	—
בית הכרם, רמת בית הכרם	175	38,300 ₪	2,991,000 ₪	3,750,000 ₪
תלפיות	69	37,800 ₪	—	3,500,000 ₪
קרית משה	56	37,600 ₪	—	3,995,000 ₪
קטמונים	127	37,200 ₪	2,900,000 ₪	3,750,000 ₪
גבעת שאול	55	37,000 ₪	3,150,000 ₪	3,475,000 ₪
בית וגן	101	36,700 ₪	2,870,000 ₪	3,970,000 ₪
ארנונה	52	34,700 ₪	—	3,370,000 ₪
גבעת מרדכי	32	33,300 ₪	—	2,870,000 ₪
קרית היובל	183	31,800 ₪	2,450,000 ₪	3,070,000 ₪
גילה	69	29,000 ₪	2,095,000 ₪	2,625,000 ₪
חומת שמואל, הר חומה	35	27,600 ₪	—	2,670,000 ₪
פסגת זאב	58	26,100 ₪	2,250,000 ₪	2,570,000 ₪

קרית היובל היא השכונה עם הכי הרבה דירות למכירה בעיר, 183, ודירת 4 חדרים בה עולה בחציון כ־680,000 ₪ פחות מאשר בבית הכרם. 257 מודעות בעיר לא ציינו שכונה ואינן בטבלה.

האם מחירי הדירות בירושלים יורדים?

במחירים המבוקשים, כן — אצל חלק מהמוכרים. מתוך 2,365 הדירות הרגילות למכירה ב־8 בנובמבר, 394 — כ־16.7% — מבקשות היום פחות ממה שביקשו כשהתחלנו לעקוב אחרי שינויי מחיר, ב־13 באוגוסט 2026. רק 64 מבקשות יותר.

ההורדה החציונית הייתה כ־3.5% מהמחיר, 100,000 ₪. נספרו רק שינויים בין שני מחירים אמיתיים: מודעה שעברה ל"מחיר לפי בקשה" וחזרה לא נחשבה כהורדה.

זה לא מדד מחירים: מודעה שעלתה באוקטובר הייתה פחות זמן באוויר ולכן פחות זמן להוריד מחיר. אבל המשמעות לקונה מעשית: כמעט אחת מכל שש דירות בעיר כבר ירדה ממחיר הפתיחה, כך שהמחיר שבמודעה הוא נקודת פתיחה למשא ומתן. הורדות מחיר בשאר הערים במדריך ירידת מחירי הדירות.

דירות מבעלים מול דירות בתיווך

בירושלים חלק גדול מהמוכרים מפרסמים בעצמם. 651 מתוך 3,319 מודעות המכירה — כ־19.6% — הן של בעלי הנכס, ובזרם החדש החלק שלהם גבוה בהרבה: 566 מתוך 1,023 המודעות שעלו ב־30 הימים האחרונים, כ־55%. מודעות פרטיות יוצאות מהאוויר מהר יותר, ולכן במלאי רואים מעט מהן.

חדרים	חציון — פרטי	חציון — בתיווך
3–3.5	2,490,000 ₪ (165 מודעות)	3,000,000 ₪ (544 מודעות)
4–4.5	3,120,000 ₪ (193 מודעות)	3,700,000 ₪ (663 מודעות)

הפער הזה הוא בעיקר הבדל בדירות עצמן, לא הנחה על אותה דירה. רק כ־30% מהדירות הפרטיות מציינות ממ״ד, לעומת כ־52% מהדירות בתיווך, ורק כ־35% מציינות מעלית לעומת כ־63%. משרדי התיווך מחזיקים יותר דירות בבניינים חדשים. מי שמחפש דירה מבעלים בירושלים צריך לראות אותה כשהיא עולה: בנכסים פלוס מגדירים חיפוש עם סינון "פרטי בלבד" ומקבלים התראה על כל מודעה חדשה שמתאימה, תוך מספר דקות מהפרסום.

מחיר מבוקש מול מחיר עסקה: איך בודקים כמה דירה שווה

1. מצאו את השורה שלכם בטבלאות. שכונה ומספר חדרים. דירה שמוצעת ב־20% מעל החציון צריכה הסבר: ממ״ד, מעלית, חניה, קומה, בניין חדש.
2. בדקו מחירי דירות שנמכרו בפועל. אתר הנדל״ן הממשלתי מציג עסקאות שנרשמו, וניתן לחפש בו לפי כתובת, שכונה או גוש וחלקה. חפשו עסקאות באותו רחוב ובאותו מספר חדרים.
3. השוו מטר למטר רק באותו גודל. בטבלה הראשונה מטר בדירת 2 חדרים יקר בכ־38% ממטר בדירת 5 חדרים.
4. בדקו אם הבניין בתוך מתחם התחדשות. 238 מהדירות הרגילות למכירה בעיר (כ־10%) נמצאות בתוך מתחם פינוי בינוי שבמאגר שלנו: ב־72 מהן גם הרחוב שבמודעה מאשר את ההתאמה, וב־166 רק גבול התוכנית. ההבדל בין המסלולים במדריך תמ״א 38 או פינוי בינוי.
5. עקבו אחרי הדירה עצמה. שמרו מודעה בנכסים פלוס וקבלו התראה כשהמחיר שלה יורד — כמו אצל 394 דירות בעיר מאז אוגוסט.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירת 4 חדרים בירושלים?

נכון ל־8 בנובמבר 2026, המחיר המבוקש החציוני לדירת 4–4.5 חדרים בירושלים הוא 3,600,000 ₪, בשטח חציוני של 100 מ״ר. לפי שכונה הטווח הוא מכ־2.57 מיליון ₪ בפסגת זאב ועד 5.3 מיליון ₪ ברחביה.

כמה עולה מטר רבוע בירושלים?

בדירות רגילות המחיר המבוקש החציוני הוא כ־37,400 ₪ למ״ר. בפסגת זאב ובחומת שמואל הוא כ־26,000–27,600 ₪, וברחביה כ־55,100 ₪.

מה מחירי הדירות בקרית יובל?

בקרית היובל היו 183 דירות רגילות למכירה, במחיר חציוני של כ־31,800 ₪ למ״ר. דירת 3 חדרים מוצעת שם בחציון של 2,450,000 ₪ ודירת 4 חדרים ב־3,070,000 ₪.

איפה רואים מחירי דירות שנמכרו בירושלים?

באתר הנדל״ן הממשלתי, nadlan.gov.il, שמציג עסקאות שנרשמו לפי כתובת, שכונה או גוש וחלקה. המספרים במדריך הזה הם מחירים מבוקשים במודעות פעילות, ולכן משקפים את השוק של היום ולא עסקאות שכבר נחתמו.