תמא 38 או פינוי בינוי — מה ההבדל ומה זה אומר לקונה

אתם שוקלים דירה בבניין ישן, ובמודעה כתוב "חתום על תמ״א 38", או שהבניין נמצא בתוך מתחם פינוי בינוי. שני המסלולים נשמעים דומים: יזם, דירה חדשה או משופצת, שנים של המתנה. אבל החוק מטפל בהם אחרת — במספר בעלי הדירות שצריכים להסכים, במי שמכריע כשמישהו מסרב ובזמן שיש ליזם להתקדם.

כאן תמצאו את ההבדלים מתוך לשון החוק, טבלה אחת שמשווה ביניהם, ומה עולה מ־914 מודעות למכירה שמזכירות תמ״א 38.

הנתונים נכונים ל־27 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: המודעות הפעילות למכירה ולהשכרה בישראל ומאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

מה ההבדל בין תמא 38 לבין פינוי בינוי?

תמ״א 38 עובדת על בניין אחד, ופינוי בינוי עובד על מתחם של כמה בניינים. זה ההבדל שממנו נגזר כל השאר. בפינוי בינוי, ב־773 המתחמים שבמאגר שלנו יש בחציון 80 דירות קיימות למתחם, ובסך הכול 111,940 דירות קיימות מול 467,407 מתוכננות — פי 4.18. בתמ״א 38 מדובר בבית משותף אחד, וחוק החיזוק מתיר הריסה ובנייה בהליך מול המפקח רק בבניין שיש בו לפחות ארבע דירות.

להלן ההשוואה, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח–2008, וחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו–2006:

	תמ״א 38 (חוק החיזוק)	פינוי בינוי
היקף	בית משותף אחד	מתחם של כמה בתים משותפים
רוב לחיזוק בלבד	רוב בעלי הדירות (סעיף 3)	לא רלוונטי
רוב להוספת דירות או להריסה ובנייה	2/3 מהדירות ו־2/3 מהרכוש המשותף (סעיפים 5, 5א)	2/3 מהדירות במתחם, וגם 3/5 בכל בניין
מי מכריע מול דייר סרבן	המפקח על רישום מקרקעין	בית המשפט
ביטול אם היזם לא החתים	מחצית בתוך 18 חודשים, או הרוב הדרוש בתוך 3 שנים	מחצית בתוך שנתיים, או 3/5 בתוך 4 שנים
ביטול אם אין התקדמות תכנונית	בקשה להיתר לא נקלטה בתוך 3.5 שנים	תכנית מפורטת לא הוגשה בתוך 4.5 שנים

שתי שורות חשובות לקונה. הראשונה: בתמ״א 38 אבן הדרך בחוק היא בקשה להיתר בנייה בתוך 3.5 שנים, ובפינוי בינוי היא תכנית מפורטת בתוך 4.5 שנים. השנייה: במתחם פינוי בינוי עם 120 יחידות לפחות, התקופות בשתי השורות האחרונות מוארכות בשנה (סעיף 1ד(ב)).

תמא 38/2 לעומת פינוי בינוי — הרי בשניהם הורסים

נכון, גם תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה) וגם פינוי בינוי מסתיימים בבניין חדש. ההבדל הוא בהליך. בתמ״א 38/2 בעלי 2/3 מהדירות, שצמודים להן 2/3 מהרכוש המשותף, פונים למפקח, והוא רשאי לאשר את העבודה למרות המתנגדים (סעיף 5א). בבניין של 6 דירות ומעלה, החישוב של הרוב נעשה לפי סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי.

בפינוי בינוי, מי שמסרב לא נכפה על ידי מפקח. כשרוב מיוחס הסכים, בית המשפט יכול לקבוע שסירוב בלתי סביר מחייב את המסרב באחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות (סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי). ההליך הזה נמשך זמן, וזו אחת הסיבות שיזמים ממשיכים להחתים הרבה מעבר לסף.

גם ההגנה על בעלי דירות מבוגרים שונה. בתמ״א 38, המפקח לא יאשר הוספת דירות אם אחד מבעלי הדירות הוא "קשיש" — מי שמלאו לו 75 במועד העסקה הראשונה — ולא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות (סעיף 5(ב1)). בפינוי בינוי הכלל נוגע לגיל 70 ולחלופה לדירה החדשה עצמה; הפירוט נמצא במדריך על פינוי בינוי.

תמא 38 חלופת שקד — מה זה?

"חלופת שקד" הוא הכינוי לסעיפים 70א–70ג לחוק התכנון והבנייה, שנוספו בתיקון תשפ״ב (2022). במקום תכנית ארצית אחת, הוועדה המקומית מכינה תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה, במסלול חיזוק או הריסה ובנייה מחדש.

התכנית חלה על "מבנה הטעון חיזוק", ולפי סעיף 70א הוא צריך לעמוד בכל אלה:

1. היתר הבנייה שלו ניתן לפני 1 בינואר 1980 — או בין 1980 ל־1984, עם חוות דעת של מהנדס מבנים שלא נבנה לפי התקן.
2. לא חוזק בעבר לפי היתר.
3. יש בו לפחות 2 קומות מעל הקרקע ולפחות 4 יחידות דיור.
4. לפחות 70% משטח הבנייה שלו משמש למגורים.

במסלול הריסה ובנייה מחדש, הוועדה רשאית להגדיל את השטח המותר לבנייה עד 400% משטח הבנייה הקיים (סעיף 70ב). בתכנית שמאחדת לפחות 3 מגרשים גובלים התקרה היא 500%, ושר הפנים רשאי לקבוע בצו 450%, 500% או 550% לאזור מסוים.

לקונה זה אומר שהכותרת "תמ״א 38" במודעה לא מספרת לפי איזו תכנית הפרויקט מתקדם. חוק החיזוק מגדיר "תכנית החיזוק" ככוללת גם את תמ״א 38 עצמה וגם תכנית לפי סעיף 70א — אבל לא תכנית החלה במתחם פינוי בינוי. כשבניין נמצא בתוך מתחם, הוא במסלול אחר.

מה רואים במודעות שמזכירות תמא 38

מתוך 79,322 מודעות פעילות למכירה, 914 מזכירות תמ״א 38 בטקסט — כ־1.2%. בהשכרה מדובר ב־65 מתוך 22,812, כ־0.3%. מיינו את המודעות לפי הניסוח שלהן:

מה כתוב במודעה	מודעות	עם מעלית	עם ממ״ד
הבניין כבר עבר תמ״א 38 ("לאחר", "שעבר")	346	94.5%	88.4%
הפרויקט עוד לפניו ("חתום", "בתהליך", "צפוי")	315	48.9%	40.3%
ניסוח אחר	253	78.3%	73.9%
כל המודעות למכירה בישראל	79,322	54.6%	58.6%

הפער בין שתי השורות הראשונות גדול: כ־88% מהדירות בבניין שעבר תמ״א 38 מציינות ממ״ד, לעומת כ־40% בבניין שהפרויקט שלו עוד לא התחיל. מי שקונה דירה "חתומה" קונה דירה בלי ממ״ד ובלי מעלית ברוב המקרים, עם הבטחה שאולי יתווספו. בדקו כמה דירות עם ממ״ד יש בעיר שלכם כדי לדעת מול מה אתם משווים.

גם בצד המפרסמים יש הבדל: 32 מתוך 346 המודעות על בניין שעבר תמ״א 38 (כ־9%) פורסמו בידי בעלי הדירה, ו־20 מתוך 315 המודעות על בניין לפני הפרויקט (כ־6%). רוב המודעות האלה מגיעות ממתווכים.

ומה עם המחיר? בתל אביב יפו, החציון למטר רבוע במודעות על בניין שעבר תמ״א 38 הוא כ־49,351 ₪ (41 מודעות), לעומת כ־47,500 ₪ בשאר הדירות בעיר (6,807 מודעות) וכ־44,167 ₪ בבניין שהפרויקט עוד לפניו (81 מודעות). הקבוצות שונות בשכונות ובגודל הדירות, ולכן ההפרש הוא נקודת פתיחה למשא ומתן, לא שווי.

באילו ערים מזכירים תמא 38, ובאילו פינוי בינוי

עיר	מודעות למכירה	מזכירות תמ״א 38	בתוך מתחם פינוי בינוי	מתוכן הרחוב מאשר
תל אביב יפו	9,063	187	163	56
ראשון לציון	2,810	119	30	0
אשדוד	2,114	99	80	21
בת ים	1,899	74	143	38
ירושלים	2,895	72	227	74
חולון	1,510	55	63	5
פתח תקווה	2,246	49	142	1
חיפה	4,112	35	63	9
רעננה	1,077	28	2	0
רמת גן	2,092	23	84	10
כפר סבא	856	20	127	1

"בתוך מתחם" פירושו שהנכס בתוך גבול התכנית; "הרחוב מאשר" פירושו שגם הרחוב במודעה מופיע ברשימת הכתובות של המתחם. בכל הארץ יש 2,314 מודעות למכירה בתוך מתחם, ורק ב־332 מהן הרחוב מאשר. ההבדל בין הערים בולט: בראשון לציון ורעננה המודעות מדברות על תמ״א 38 הרבה יותר מאשר על מתחמים, ובירושלים, פתח תקווה וכפר סבא להפך.

איך לבדוק במה הבניין נמצא לפני שקונים

1. בקשו את מספר התכנית או את מספר בקשת ההיתר. בתמ״א 38 יש בקשה להיתר; בפינוי בינוי יש תכנית מפורטת. בלי מספר אין דרך לבדוק.
2. בדקו אם הבניין בתוך מתחם פינוי בינוי. אם כן, הוא לא במסלול של תכנית לפי סעיף 70א.
3. שאלו כמה בעלי דירות חתמו ומתי נחתמה העסקה הראשונה. מול הטבלה למעלה תדעו אם עברו 18 חודשים או שנתיים, ואם בעלי הדירות יכולים כבר לבטל.
4. בדקו מה המוכר חתם. בקשו את ההסכם עם היזם והעבירו אותו לעורך דין: אתם נכנסים בנעליו.
5. בדירה "אחרי תמ״א 38", בקשו את תעודת הגמר של הבניין — האישור לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה.

בנכסים פלוס כל מודעה שנמצאת בתוך מתחם פינוי בינוי מסומנת עם שם המתחם והשלב שלו, ואפשר לקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה, או לסנן רק דירות עם ממ״ד.

שאלות נפוצות

מה עדיף, תמא 38 או פינוי בינוי?

החוק לא מדרג ביניהם; הוא קובע לכל אחד הליך אחר. פינוי בינוי מצריך תכנית מפורטת והסכמה במתחם שלם — בחציון 80 דירות במאגר שלנו — ומחלוקת עם סרבן מגיעה לבית המשפט. בתמ״א 38 מדובר בבניין אחד, המחלוקת מגיעה למפקח, וליזם יש 18 חודשים להחתים מחצית מהדירות.

כמה רוב צריך בתמא 38/2?

לפי סעיף 5א לחוק החיזוק, בעלי שני שלישים מהדירות, שצמודים להן שני שלישים מהרכוש המשותף, יכולים לפנות למפקח על רישום מקרקעין כדי שיאשר הריסה ובנייה מחדש, בבניין עם 4 דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות.

מה זה חלופת שקד?

סעיפים 70א–70ג לחוק התכנון והבנייה, מ־2022: הוועדה המקומית מכינה תכנית לחיזוק או להריסה ובנייה של בניינים שקיבלו היתר לפני 1980, עם 2 קומות ו־4 דירות לפחות. במסלול הריסה ובנייה, התוספת מוגבלת ל־400% משטח הבנייה הקיים, ועד 550% בצו של שר הפנים.

האם דירה אחרי תמא 38 שווה יותר?

בתל אביב יפו החציון למטר במודעות על בניין שעבר תמ״א 38 גבוה בכ־4% משאר הדירות בעיר, אבל הקבוצות שונות במיקום ובגודל. מה שבטוח שונה הוא המפרט: כ־88% מהן מציינות ממ״ד, לעומת כ־59% מכל המודעות למכירה בישראל.