פינוי בינוי רמת גן — 70 מתחמים לפי רחוב, שלב ומסלול
פינוי בינוי · · 11 דק׳ קריאה
גרים ברחוב שלם, באבא הלל או בהרא״ה, או שוקלים לקנות שם דירה ישנה, ושמעתם שהבניין "בפינוי בינוי"? ברמת גן זו שאלה של מספר בית: יש בעיר 70 מתחמים במאגר, רובם קטנים, וכמה מהם יושבים על אותו רחוב בשלבים שונים.
כאן תמצאו את כל 70 המתחמים לפי שלב, עם מספר התכנית שאיתו בודקים סטטוס, כמה מודעות פעילות יש בתוכם, ובכמה מתומחרת דירה ישנה בתוכם לעומת שאר העיר. איך פינוי בינוי עובד, כמה בעלי דירות צריכים להסכים ומה קורה עם דייר סרבן — במדריך פינוי בינוי מה זה.
נכון ל־12 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: מאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון (עודכן אצלנו ב־8 בנובמבר 2026), מוצלב עם גבולות התכניות ועם המודעות הפעילות ברמת גן. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
כמה מתחמי פינוי בינוי יש ברמת גן?
70 מתחמים, עם 4,458 דירות קיימות ו־14,735 דירות מתוכננות במקומן — פי 3.3. בין 774 המתחמים במאגר, ב־64 ערים, רמת גן במקום השני במספר המתחמים, אחרי ירושלים (207), אבל רק במקום השביעי במספר הדירות הקיימות בתוכם. הסיבה היא הגודל: מתחם ממוצע ברמת גן כולל כ־64 דירות קיימות, לעומת כ־187 בחולון וכ־200 בבת ים. אף מתחם בעיר לא מסומן במאגר כמתחם במימוש.
| שלב במאגר | מה זה אומר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות |
|---|---|---|---|---|
| תכנון סטטוטורי | התכנית בדיון בוועדות התכנון | 30 | 2,064 | 7,183 |
| תכנית מאושרת, לפני מימוש | אושרה, עוד לא הוצא היתר | 29 | 1,745 | 5,450 |
| תכנית מאושרת, אחרי רישוי | הוצא היתר בנייה | 11 | 649 | 2,102 |
המתחם הגדול בעיר הוא ארלוזורוב–שמחה המתמיד: 345 דירות קיימות ו־1,103 מתוכננות, כ־8% מכל הדירות הקיימות במתחמי העיר, בתכנית מאושרת לפני מימוש. ההכרזה הוותיקה היא רמת השקמה (שקמה על הפארק) מיולי 2014, ו־17 מתוך 29 ההכרזות שיש להן תאריך נעשו ב־2024–2026.
דוח מבקר המדינה מיוני 2026 סופר ברמת גן 59 מיזמי פינוי בינוי שמקודמים או מבוצעים, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — ספירה של מיזמים, לא של שורות במאגר, ולכן המספר שונה.
מסלול מיסוי או מסלול רשויות — מי מוביל את המתחם שלכם?
ברמת גן התשובה כמעט תמיד היא יזם. כל 29 המתחמים שיש להם מסלול במאגר רשומים במסלול מיסוי, ואף אחד לא במסלול רשויות. ל־41 המתחמים האחרים (כ־59%) אין במאגר לא מסלול ולא תאריך הכרזה.
לפי דוח מבקר המדינה מיוני 2026, במסלול רשויות העירייה מובילה את התכנון ואת ארגון הדיירים, במימון הרשות להתחדשות עירונית. במסלול מיסוי, שנקרא גם מסלול יזמים, יזם ובעלי הדירות מקדמים את התכנית, וההכרזה דורשת הסכמים חתומים בין היזם לבעלי הדירות לפחות בשיעור שקבוע בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי. ההכרזה מזכה את בעלי הדירות בהטבות מס, ובמסלול הזה היא יכולה לבוא עוד לפני אישור התכנית, בשלב ההפקדה.
מה זה אומר לכם: אם המתחם שלכם הוכרז, יש בו כבר יזם שהחתים בעלי דירות. שאלו מי היזם וכמה חתמו. לפי אותו דוח, רמת גן היא אחת מ־12 עיריות שחתמו ב־2023 על הסכם המסגרת הראשון למימון תשתיות להתחדשות עירונית, והיא ניצלה כ־98% מהתקציב שאושר לה (22.9 מיליון ₪ מתוך 23.25 מיליון), בעוד שמכלל התקציבים בהסכם נוצלו כ־33% בלבד, בנתוני אוגוסט 2025.
כל מתחמי הפינוי בינוי ברמת גן — לפי שלב
חפשו את הרחוב שלכם בעמודת המתחם, ושימו לב למספרי הבתים: 9 מתחמים כוללים את אבא הלל בשמם, 6 את שלם ו־4 את ארלוזורוב. עמודת "הוכרז" מציינת את שנת ההכרזה במסלול מיסוי; קו מפריד פירושו שאין במאגר תאריך הכרזה.
אחרי רישוי — הוצא היתר בנייה (11):
| מתחם אחרי רישוי | מספר תכנית | הוכרז | דירות קיימות | מתוכננות |
|---|---|---|---|---|
| מתחם שלם | 506-0107094 | 2018 | 144 | 522 |
| הרוא״ה 90–102 | 506-0155838 | 2015 | 102 | 240 |
| התמרים–מגדים | 506-0251132 | 2018 | 64 | 198 |
| הררי | 506-0255620 | 2017 | 60 | 240 |
| המבדיל | 506-0185744 | 2017 | 55 | 180 |
| רמת השקמה (שקמה על הפארק) | 506-0212712 | 2014 | 44 | 180 |
| עוזיאל | 506-0222778 | 2017 | 43 | 152 |
| חשמונאים בעז | 506-0429415 | 2025 | 43 | 107 |
| הפודים 30 | 506-0511766 | 2019 | 37 | 111 |
| הדקלים אבא הלל | 506-0322149 | 2024 | 33 | 100 |
| המקור | 506-0489682 | 2019 | 24 | 72 |
תכנית מאושרת, לפני מימוש (29):
| מתחם בתכנית מאושרת | מספר תכנית | שנת הכרזה | דירות היום | דירות בתכנית |
|---|---|---|---|---|
| ארלוזורוב שמחה המתמיד | 506-0939314 | — | 345 | 1,103 |
| בית חורון | 506-0305425 | 2022 | 119 | 343 |
| הבילויים | 506-0651539 | 2025 | 96 | 308 |
| מעלה השואבה | 506-0668095 | 2025 | 89 | 308 |
| שלם | 506-0740126 | 2025 | 86 | 263 |
| משמר הירדן | 506-1162346 | — | 80 | 224 |
| רש״י–אבא הלל מזרח (רג/1750) | 506-0460949 | 2024 | 72 | 216 |
| אבא הלל חרות התקווה (מתחם 41) | 506-0893594 | 2026 | 72 | 202 |
| ביאליק–בנימין | 506-0753913 | 2020 | 72 | 170 |
| אבא הלל/חרות, מתחם 58+42 | 506-0663609 | — | 68 | 190 |
| הרוא״ה | 506-1155308 | 2026 | 55 | 154 |
| רמת השקמה, רחוב שלם | 506-0202762 | 2024 | 48 | 154 |
| העמל | 506-0655068 | 2024 | 44 | 137 |
| שלם ב׳ | 506-0395871 | 2023 | 43 | 132 |
| מתניה 11–20 | 506-0795047 | — | 40 | 120 |
| מתניה 1–10 | 506-0795039 | — | 40 | 144 |
| גורי יהודה 2–8 (רג/1865) | 506-1047059 | 2026 | 39 | 133 |
| הרב פרדס | 506-1004522 | 2026 | 36 | 122 |
| תרצה–ירושלים (רג/1849) | 506-0915140 | 2025 | 35 | 125 |
| שלם 16–18 | 506-0538405 | — | 31 | 96 |
| הרוא״ה 75, 77, 79 | 506-0282186 | 2025 | 30 | 90 |
| הגפן 8–10 | 506-0855098 | — | 30 | 78 |
| ארלוזורוב 11א | 506-0822858 | 2025 | 28 | 80 |
| אבא הלל 63, 65 | 506-0991810 | — | 28 | 133 |
| הרא״ה 174, 176, אהוד 4 | 506-0909762 | 2024 | 26 | 94 |
| השר משה 58–62, הראובני 12 | 506-0924712 | — | 24 | 70 |
| מלכי צדק 5–7 | 506-0794875 | — | 24 | 72 |
| טבנקין 7–13 | 506-0494195 | — | 24 | 80 |
| סוקולוב 10, 12 | 506-0836981 | — | 21 | 109 |
תכנון סטטוטורי — התכנית עוד בוועדות (30):
| מתחם בתכנון | תכנית | הכרזה | קיימות | מתוכננות |
|---|---|---|---|---|
| אבא הלל | 506-0897504 | — | 164 | 563 |
| שכונת ראשונים | 506-1067297 | — | 153 | 478 |
| ז׳בוטינסקי 89–99, מורדי הגטאות 11–13 (מתחם 48) | 506-0770594 | — | 144 | 500 |
| אהרונסון–הירדן (רג/1850) | 506-0983502 | — | 116 | 340 |
| סוקולוב 4, 6 | 506-0749705 | — | 109 | 360 |
| הרואה–הגת | 506-1251669 | — | 107 | 256 |
| שלם 20–30 | 506-1166065 | — | 103 | 363 |
| מורדי הגטאות 4–12, מעלה השואבה 5–7 (מתחם 45) | 506-1175876 | — | 87 | 321 |
| ארלוזורוב המתמיד | 506-1325265 | — | 84 | 384 |
| חירות 10–16, הגפן 13–15, השקדיה 3 (מתחם 33) | 506-0968107 | — | 79 | 280 |
| חרות 37–47, אבא הלל 104–112 (מתחם 59) | 506-0909788 | — | 79 | 308 |
| הפודים, מתחם 104 | 506-0905919 | — | 77 | 200 |
| ארלוזורוב 33–41 | 506-0749317 | — | 75 | 235 |
| נגבה 52–56א | 506-1041003 | — | 72 | 210 |
| שלו | 506-1278092 | — | 69 | 166 |
| פנחס רוטנברג 79–85 (רג/1851) | 506-0832550 | — | 66 | 179 |
| מטולה–ראש פינה–משמר הירדן 6–8 | 506-1272988 | — | 59 | 165 |
| ידע עם | 506-0961169 | 2025 | 50 | 132 |
| יוספי | 506-0684472 | — | 50 | 177 |
| קריניצי–נחלת יוסף | 506-1032010 | — | 47 | 300 |
| אבא הלל 76/78, חירות 9/11 | 506-1140383 | — | 41 | 130 |
| אמנון ותמר 27–33, מיכאל 14 (רג/1926) | 506-1325760 | — | 36 | 101 |
| הרצל 12, 14, קריניצי 37, האשל 26, 28 | 506-0792945 | — | 33 | 192 |
| הראה 103–107, יונה 2–6 | 506-1051846 | — | 32 | 92 |
| הרימון–פני הגבעה | 506-1378512 | — | 30 | 78 |
| אבא הלל–רוקח–חירות (מתחם 37) | 506-0275313 | — | 30 | 90 |
| ז׳בוטינסקי 39–41, מקדונלד | 506-0982819 | — | 27 | 110 |
| הראשונים–המעין–יהודה (רג/1506/א) | 506-0746305 | — | 25 | 120 |
| המעפיל 2–8 (מתחם 50) | 506-0986588 | — | 20 | 173 |
| הפודים 11–13, רש״י 21–23 (רג/1854) | 506-1022722 | — | 0 | 180 |
כך בודקים סטטוס של פינוי בינוי ברמת גן לדירה מסוימת:
- מצאו את המתחם בטבלאות לפי הרחוב ומספרי הבתים, ורשמו את מספר התכנית.
- חפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון, ובדקו אם הבניין שלכם בתוך הגבול שבתשריט.
- אם יש שנת הכרזה, המתחם במסלול מיסוי: שאלו את היזם או את נציגות הדיירים כמה בעלי דירות חתמו.
- אם המוכר כבר חתם עם יזם, בקשו את ההסכם והעבירו אותו לעורך דין לפני שאתם חותמים על משהו.
דירות למכירה ולהשכרה בתוך מתחמי פינוי בינוי ברמת גן
80 מתוך 2,093 המודעות הפעילות למכירה ברמת גן (כ־3.8%) נמצאות בתוך גבול של מתחם מהמאגר, ו־48 מתוך 819 המודעות להשכרה (כ־5.9%). "בתוך הגבול" זה לא בהכרח "בבניין שייהרס": קו התכנית לפעמים עוטף בניין סמוך, ולכן אנחנו מפרידים בין שני מקרים:
| מודעות פעילות | הרחוב במודעה מופיע ברשימת הרחובות של המתחם | בתוך הגבול בלבד |
|---|---|---|
| למכירה | 7 | 73 |
| להשכרה | 10 | 38 |
רוב המודעות למכירה בתוך המתחמים הן בכלל של דירות חדשות: 53 מתוך 80 (כ־66%) מתארות דירה "חדשה מקבלן" או "חדשה (גרו בנכס)". 28 מהמודעות לבדן נמצאות בגבול של מתחם הגפן 8–10, 21 מהן מתארות דירה חדשה, כולן של מתווכים, ואף אחת לא מציינת רחוב מרשימת הרחובות של המתחם. מי שמחפש דירה ישנה שעוד תיכנס לפרויקט ימצא ברמת גן בערך 27 מודעות כאלה בכל העיר.
השכירות בתוך המתחמים היא בעיקר פרטית: 32 מתוך 48 המודעות להשכרה (67%) הן של בעלים, לעומת 5 מתוך 80 המודעות למכירה. בכל רמת גן 178 מתוך 2,093 המודעות למכירה הן פרטיות (כ־8.5%), אבל מתוך 521 מודעות למכירה שהופיעו ב־30 הימים האחרונים 111 פרטיות (כ־21%). בשכירות 400 מתוך 819 (כ־49%) במלאי, ו־309 מתוך 546 (כ־57%) מהחדשות. מוכרים פרטיים תמצאו בעיקר במודעות החדשות.
בנכסים פלוס כל מודעה שנמצאת בתוך מתחם מהמאגר מסומנת עם שם המתחם והשלב, ואפשר לקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה ברמת גן.
האם דירה ישנה בתוך מתחם ברמת גן יקרה יותר?
כן, בכ־15% במחיר המבוקש, על מדגם קטן. דירות למכירה שאינן חדשות, בגודל 60–100 מ״ר, מבקשות בתוך גבול של מתחם חציון של 35,606 ₪ למ״ר (21 מודעות ב־13 מתחמים), לעומת 30,977 ₪ למ״ר מחוץ למתחמים (393 מודעות). בשתי הקבוצות החציון הוא 3 חדרים ו־80–83 מ״ר, כך שהפער אינו הבדל בגודל הדירה.
| רמת גן, חציון | בתוך גבול מתחם | מחוץ למתחמים |
|---|---|---|
| דירה ישנה למכירה, כל הגדלים, ₪ למ״ר | 35,616 (26 מודעות) | 29,474 (909 מודעות) |
| דירה ישנה, 60–100 מ״ר, ₪ למ״ר | 35,606 (21 מודעות) | 30,977 (393 מודעות) |
| שכירות, 3–3.5 חדרים, ₪ לחודש | 5,450 (22 מודעות) | 6,000 (212 מודעות) |
בשכירות זה הפוך: דירת 3–3.5 חדרים בתוך מתחם מבקשת כ־9% פחות, בגודל דומה (חציון 77.5 מ״ר מול 80). "חדשה" כאן היא מודעה שמצב הנכס בה הוא "חדש מקבלן" או "חדש (גרו בנכס)"; מודעות בלי מצב נכס לא נספרו. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.
המשמעות למי שקונה: פרמיה של כ־15% היא מה שמוכרים ברמת גן מבקשים היום על "פוטנציאל פינוי בינוי", ו־21 מודעות הן מדגם שמספיק לכיוון, לא למחיר. מול פרמיה כזו בקשו לראות שלב מתקדם: היתר, הסכם חתום, זהות היזם. לפי המסמך הנלווה לתקן 21 שמצטט מבקר המדינה, הרווח המזערי ליזם בפינוי בינוי בגוש דן הוא 16%. מה בעלי הדירות מקבלים בפועל — בפינוי בינוי כמה מקבלים. מי שמשווה לחיזוק בניין — תמא 38 או פינוי בינוי, ומי שמוכר דירה בתוך מתחם — מכירת דירה בפינוי בינוי.
שאלות נפוצות
כמה מתחמי פינוי בינוי יש ברמת גן?
נכון ל־12 בנובמבר 2026 יש במאגר 70 מתחמים ברמת גן, עם 4,458 דירות קיימות ו־14,735 מתוכננות. 11 כבר אחרי רישוי, 29 בתכנית מאושרת לפני מימוש ו־30 בתכנון סטטוטורי.
איך בודקים סטטוס פינוי בינוי ברמת גן?
מצאו את המתחם לפי הרחוב ומספרי הבתים בטבלאות למעלה, וחפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון. אם למתחם יש שנת הכרזה, הוא במסלול מיסוי: שאלו את היזם כמה בעלי דירות חתמו.
באיזה שלב פינוי בינוי ארלוזורוב ברמת גן?
ארלוזורוב מופיע ב־4 מתחמים: ארלוזורוב–שמחה המתמיד (345 דירות קיימות) וארלוזורוב 11א בתכנית מאושרת לפני מימוש, וארלוזורוב–המתמיד וארלוזורוב 33–41 בתכנון סטטוטורי.
האם דירה בפינוי בינוי ברמת גן עולה יותר?
לפי המחירים המבוקשים בנובמבר 2026, דירה ישנה של 60–100 מ״ר בתוך גבול מתחם מבקשת כ־15% יותר: 35,606 ₪ למ״ר מול 30,977 ₪ מחוץ למתחמים, על 21 מודעות בלבד.