דירות ללא תיווך — באיזו עיר יש הכי הרבה, להשכרה ולמכירה

מי שמחפש דירה ללא תיווך פותח את אתרי המודעות ורואה שוק שרובו משרדי תיווך. בדירות למכירה זה נכון: רק כ־11% מהמודעות הפעילות בישראל הן של בעלי הדירות. אבל בשכירות כמעט חצי מהמלאי פרטי, ובכמה ערים יותר מחצי.

הפוסט הזה עונה על שלוש שאלות: באיזו עיר יש הכי הרבה דירות ללא תיווך, להשכרה ולמכירה; למה קשה למצוא אותן בגלילה; ומה בדיוק אומר "ללא תיווך" מבחינת החוק.

כל המספרים נכונים ל־13 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס — סריקה רציפה של המודעות שמתפרסמות בפומבי בישראל. "חדשות" = מודעות שראינו לראשונה ב־30 הימים האחרונים.

כמה דירות ללא תיווך יש בישראל?

נכון להיום יש 10,425 דירות להשכרה ו־9,132 דירות למכירה שמפורסמות על ידי בעלי הדירות, מתוך 23,045 ו־79,542 מודעות פעילות בהתאמה.

	מודעות פעילות	מתוכן פרטיות	מודעות חדשות (30 יום)	מתוכן פרטיות
השכרה	23,045	10,425 (45%)	13,529	8,008 (59%)
מכירה	79,542	9,132 (11.5%)	18,816	6,014 (32%)

הפער בין העמודות הוא העיקר. במכירה, החלק של בעלי הדירות במודעות החדשות (32%) גבוה כמעט פי שלושה מהחלק שלהם במלאי (11.5%). בהשכרה 59% מהמודעות החדשות פרטיות, לעומת 45% מהמלאי.

למה מודעות פרטיות נעלמות מהר יותר?

כי הדירה נסגרת והמודעה יורדת, בזמן שמשרדי תיווך מחזיקים מודעות באוויר לאורך זמן. הגיל החציוני של מודעה פעילה, מיום הפרסום ועד היום:

	פרטי	בתיווך
השכרה	17 ימים	43 ימים
מכירה	24 ימים	138 ימים

המודעה הפרטית החציונית למכירה שבאוויר היום פורסמה לפני 24 ימים; זו שבתיווך לפני 138 — פי 5.7. לכן מי שגולל ברשימה רואה בעיקר את המודעות הוותיקות, ומה שבעלי הדירות פרסמו השבוע נבלע ביניהן. החיפוש הנכון לדירה ללא תיווך הוא לפי מה שחדש, לא לפי מה שקיים.

דירות להשכרה ללא תיווך — לפי עיר

אלה 15 הערים עם לפחות 300 מודעות השכרה פעילות, לפי גודל המלאי. שכר הדירה הוא החציון של המחיר המבוקש, כל גודלי הדירות יחד:

עיר	מודעות פעילות	פרטיות במלאי	פרטיות בחדשות	חציון — פרטי	חציון — בתיווך
תל אביב יפו	3,787	23%	36%	6,500 ₪	12,500 ₪
ירושלים	1,421	53%	67%	6,200 ₪	8,200 ₪
חיפה	1,375	43%	56%	3,300 ₪	3,000 ₪
בת ים	1,115	42%	51%	5,300 ₪	6,500 ₪
נתניה	984	45%	57%	5,200 ₪	7,500 ₪
ראשון לציון	890	55%	69%	5,000 ₪	5,900 ₪
באר שבע	808	60%	77%	2,700 ₪	2,500 ₪
רמת גן	791	49%	56%	5,850 ₪	7,000 ₪
חולון	718	57%	68%	5,000 ₪	5,500 ₪
פתח תקווה	662	59%	67%	5,475 ₪	6,500 ₪
הרצליה	635	18%	39%	6,200 ₪	14,500 ₪
אשדוד	398	38%	49%	4,550 ₪	5,900 ₪
אשקלון	370	36%	50%	3,550 ₪	3,400 ₪
טבריה	306	54%	61%	3,100 ₪	3,700 ₪
קרית אתא	302	34%	49%	3,200 ₪	2,900 ₪

באר שבע מובילה: 77% מהמודעות החדשות בה פרטיות. גם בראשון לציון, בחולון, בירושלים ובפתח תקווה שתיים מכל שלוש מודעות חדשות הן של בעלי הדירות. תל אביב והרצליה הפוכות: שם רוב המלאי בתיווך, ורק 36% ו־39% מהחדשות פרטיות.

את הפער בעמודות המחיר צריך לקרוא בזהירות, כי הוא בעיקר פער בסוג הדירות. בתל אביב הדירה הפרטית החציונית היא 72 מ״ר, וזו שבתיווך 105 מ״ר. לפי מטר רבוע הפער מצטמצם ל־98 ₪ מול 118 ₪. בהרצליה זה 80 מ״ר מול 135 מ״ר, ו־83 ₪ מול 100 ₪ למטר. החיסכון הוודאי בדירה ללא תיווך הוא דמי התיווך עצמם, לא שכר הדירה. ניתוח לעיר אחת, עם שכונות ושעות פרסום, יש במדריכים לתל אביב, לירושלים ולבאר שבע.

דירות למכירה ללא תיווך — לפי עיר

17 הערים עם לפחות 1,000 מודעות מכירה פעילות:

עיר	מודעות פעילות	פרטיות במלאי	פרטיות בחדשות
תל אביב יפו	9,003	4%	12%
חיפה	4,143	8%	21%
באר שבע	3,691	13%	34%
ירושלים	3,266	19%	52%
נתניה	2,913	8%	24%
ראשון לציון	2,784	10%	28%
אשקלון	2,490	12%	37%
פתח תקווה	2,261	13%	31%
אשדוד	2,152	12%	33%
רמת גן	2,093	8%	21%
הרצליה	1,971	4%	14%
בת ים	1,826	12%	30%
חולון	1,450	15%	34%
רחובות	1,306	15%	31%
חדרה	1,240	9%	24%
רעננה	1,079	6%	14%
נהריה	1,068	7%	23%

ירושלים חריגה: 52% מהמודעות החדשות למכירה בה פרטיות, ובשאר 16 הערים בטבלה החלק נע בין 12% ל־37%. בתל אביב, בהרצליה וברעננה החלק הפרטי בחדשות הוא 12%–14%. במכירה, בניגוד להשכרה, אין הבדל בגודל הדירה בין הצדדים: החציון הארצי הוא 4 חדרים בשני הצדדים, 120 מ״ר בפרטי ו־121 מ״ר בתיווך. מה צריך להכין אם אתם בצד המוכר — במדריך למכירת דירה ללא תיווך.

מה זה אומר דירה ללא תיווך?

זה אומר שאין בעסקה מתווך שזכאי לעמלה מכם. לפי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו–1996, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם שלושה תנאים מתקיימים יחד:

1. היה לו רישיון תיווך בתוקף בזמן התיווך.
2. חתמתם על הזמנה בכתב לשירותי תיווך, עם הפרטים שקבע השר (סעיף 9(א)).
3. הוא היה "הגורם היעיל" שהביא להסכם המחייב.

בשכירות יש שכבה נוספת: סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר לא יישא בדמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר. מתווך שבעל הדירה שכר — בעל הדירה משלם לו. פירוט מלא של הכללים במדריך דמי תיווך: כמה משלמים ומי משלם.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

איך מוצאים דירה ללא תיווך — שלב אחרי שלב

1. בחרו עיר לפי הטבלה. בשכירות בבאר שבע, בראשון לציון ובחולון יותר משתי מודעות חדשות מכל שלוש הן פרטיות; בתל אביב כ־36%.
2. סננו "פרטי בלבד". בלי הסינון הזה, במכירה בתל אביב 96% ממה שתראו הוא מודעות בתיווך.
3. עקבו אחרי מה שחדש. המודעה הפרטית החציונית להשכרה שבאוויר היום פורסמה לפני 17 ימים, לעומת 43 בתיווך. בנכסים פלוס מגדירים חיפוש עם סינון פרטי בלבד ומקבלים התראה על כל מודעה חדשה שמתאימה, תוך מספר דקות מהפרסום.
4. שאלו בשיחה הראשונה אם יש מתווך בעסקה. אם מתברר שכן, אל תחתמו על הזמנת תיווך רק כדי לראות את הדירה; בלי חתימה כזו, לפי סעיף 9(א), אין עמלה.

שאלות נפוצות

כמה מהדירות בישראל מתפרסמות ללא תיווך?

נכון ל־13 בנובמבר 2026, 45% מהמודעות הפעילות להשכרה ו־11.5% מהמודעות הפעילות למכירה הן של בעלי הדירות. במודעות שעלו ב־30 הימים האחרונים החלק שלהם גבוה יותר: 59% בהשכרה ו־32% במכירה.

באיזו עיר יש הכי הרבה דירות להשכרה ללא תיווך?

מבין 15 הערים עם לפחות 300 מודעות השכרה פעילות, באר שבע מובילה: 60% מהמלאי ו־77% מהמודעות החדשות פרטיות. אחריה ראשון לציון (69% מהחדשות), חולון (68%), ירושלים ופתח תקווה (67% כל אחת).

האם דירה ללא תיווך זולה יותר?

את דמי התיווך חוסכים בוודאות. שכר הדירה החציוני בדירות פרטיות נמוך יותר ברוב הערים, אבל רוב הפער נובע מדירות קטנות יותר: בתל אביב 72 מ״ר בפרטי מול 105 מ״ר בתיווך, ולפי מטר הפער הוא 98 ₪ מול 118 ₪.

מתי מתווך לא זכאי לדמי תיווך?

לפי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, כשחסר אחד משלושה תנאים: רישיון בתוקף, הזמנה בכתב חתומה על ידכם, או היותו הגורם היעיל לעסקה. בשכירות, מתווך שפעל מטעם המשכיר לא גובה מהשוכר (סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה).