מחירי דירות בפתח תקווה — מטר, חדרים ושכונות
נתוני שוק · · 7 דק׳ קריאה
בפתח תקווה הפער בין השכונות קטן יחסית לערים הגדולות: מטר בשכונה היקרה בעיר עולה כ־25% יותר ממטר בשכונה הזולה. הפער הגדול הוא בין גדלי דירות: מטר בדירת 2 חדרים יקר בכ־24% ממטר בדירת 4 חדרים.
כאן תמצאו את המחירים המבוקשים בעיר לפי מספר חדרים, סוג נכס ושכונה, כמה מוכרים כבר ירדו ממחיר הפתיחה, ואיך משווים מחיר מבוקש למחירי עסקאות שנרשמו.
כל המספרים נכונים ל־9 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס — סריקה רציפה של מודעות המכירה שמתפרסמות בפומבי בפתח תקווה. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות שנחתמו.
כמה עולה דירה בפתח תקווה היום?
דירה רגילה למכירה בפתח תקווה (לא דירת גן, לא פנטהאוז) מוצעת במחיר חציוני של 2,250,000 ₪, בשטח חציוני של 100 מ״ר. המחיר החציוני למטר רבוע הוא כ־23,800 ₪.
באותו יום היו בעיר 2,263 מודעות מכירה פעילות, מהן 1,756 דירות רגילות. ב־2,150 מהמודעות צוין מחיר; השאר כתבו "מחיר לפי בקשה" ולא נכללו בחישוב. החציונים מחושבים על 1,688 דירות רגילות עם מחיר ושטח.
| חדרים | מודעות | מחיר חציוני | שטח חציוני | מחיר חציוני למ״ר |
|---|---|---|---|---|
| 2–2.5 | 75 | 1,700,000 ₪ | 60 מ״ר | 28,200 ₪ |
| 3–3.5 | 522 | 1,890,000 ₪ | 80 מ״ר | 24,700 ₪ |
| 4–4.5 | 728 | 2,300,000 ₪ | 103 מ״ר | 22,800 ₪ |
| 5–5.5 | 306 | 3,184,000 ₪ | 132 מ״ר | 23,800 ₪ |
| 6 ומעלה | 57 | 3,970,000 ₪ | 154 מ״ר | 25,800 ₪ |
דירות 4 חדרים הן כ־43% מהדירות עם מחיר בעיר, ולכן הן קובעות את השוק. מעבר מ־3 ל־4 חדרים מוסיף כ־410,000 ₪ למחיר החציוני ו־23 מ״ר לשטח. המעבר מ־4 ל־5 חדרים יקר יותר: כ־884,000 ₪ ו־29 מ״ר, ומחיר המטר עולה שוב.
כמה עולים פנטהאוז, דירת גן ובית פרטי?
בפתח תקווה כל סוג נכס אחר זול למטר מדירה רגילה, כי השטח גדול יותר. פנטהאוז עולה בחציון פי 1.5 מדירה רגילה, אבל המטר בו זול בכ־19%.
| סוג נכס | מודעות | מחיר חציוני | שטח חציוני | מחיר חציוני למ״ר |
|---|---|---|---|---|
| דירה | 1,688 | 2,250,000 ₪ | 100 מ״ר | 23,800 ₪ |
| גג / פנטהאוז | 145 | 3,380,000 ₪ | 180 מ״ר | 19,200 ₪ |
| בית פרטי / קוטג׳ | 100 | 5,600,000 ₪ | 330 מ״ר | 14,000 ₪ |
| דופלקס | 61 | 3,700,000 ₪ | 200 מ״ר | 20,300 ₪ |
| דירת גן | 58 | 3,249,000 ₪ | 183 מ״ר | 17,100 ₪ |
| דו משפחתי | 29 | 4,700,000 ₪ | 270 מ״ר | 16,600 ₪ |
השטח הוא מה שהמפרסם כתב במודעה. בדירת גן ובבית פרטי הוא כולל לעתים חצר או מגרש, ולכן השוו מחיר למטר רק בתוך אותו סוג נכס.
מחירי דירות לפי שכונה
מחיר המטר בשכונות פתח תקווה נע בין כ־22,200 ₪ בכפר גנים ב׳ ובמרכז העיר לכ־27,700 ₪ בכפר גנים ג׳. הטבלה כוללת 18 שכונות עם לפחות 20 דירות רגילות עם מחיר; מחיר לדירת 3 או 4 חדרים מופיע רק כשיש לפחות 20 מודעות כאלה בשכונה.
| שכונה | מודעות | מחיר חציוני למ״ר | 3 חדרים — חציון | 4 חדרים — חציון |
|---|---|---|---|---|
| כפר גנים ג׳ | 61 | 27,700 ₪ | — | — |
| יוספטל | 24 | 26,800 ₪ | — | — |
| נווה גן | 71 | 26,000 ₪ | — | 3,090,000 ₪ |
| הדר המושבות הוותיקה | 20 | 25,800 ₪ | — | — |
| הדר המושבות החדשה | 96 | 25,500 ₪ | — | 2,890,000 ₪ |
| קרול | 30 | 25,300 ₪ | — | — |
| הדר גנים | 73 | 25,100 ₪ | — | 2,272,500 ₪ |
| רמת ורבר | 66 | 24,600 ₪ | 1,995,000 ₪ | 2,350,000 ₪ |
| קרית הרב סלומון | 26 | 24,000 ₪ | — | — |
| תקומה / קרית חזני | 37 | 23,300 ₪ | — | — |
| מחנה יהודה | 104 | 23,200 ₪ | 1,950,000 ₪ | 2,320,000 ₪ |
| שיפר | 39 | 23,100 ₪ | — | — |
| עין גנים | 95 | 23,000 ₪ | 1,880,000 ₪ | 2,290,000 ₪ |
| כפר גנים א׳ | 63 | 23,000 ₪ | — | 2,320,000 ₪ |
| אחדות | 50 | 22,700 ₪ | 1,790,000 ₪ | — |
| לב המושבה / מרכז העיר | 185 | 22,200 ₪ | 1,850,000 ₪ | 2,150,000 ₪ |
| המרכז השקט / מרכז העיר | 262 | 22,200 ₪ | 1,900,000 ₪ | 2,199,000 ₪ |
| כפר גנים ב׳ | 38 | 22,200 ₪ | — | 2,495,000 ₪ |
217 מודעות לא ציינו שכונה ואינן בטבלה. דירת 4 חדרים בנווה גן עולה בחציון כ־940,000 ₪ יותר מאשר בלב המושבה, אבל מחיר המטר שם גבוה רק בכ־17%: רוב הפער הוא דירות גדולות יותר.
מחירי דירות במרכז העיר
מרכז העיר הוא השוק הגדול והזול למטר בפתח תקווה. בשתי השכונות שבו, לב המושבה והמרכז השקט, היו 447 דירות רגילות עם מחיר, כ־26% מכל הדירות בעיר, ומחיר המטר בשתיהן כ־22,200 ₪ — כ־7% מתחת לחציון העירוני.
דירת 3 חדרים במרכז עולה בחציון 1,850,000–1,900,000 ₪, ודירת 4 חדרים 2,150,000–2,199,000 ₪. מי שמחפש 4 חדרים בתקציב של עד 2.2 מיליון ₪ ימצא שם את ההיצע הגדול ביותר בעיר. מי ששוכר בעיר בינתיים יכול להשוות במדריך דירה להשכרה ללא תיווך בפתח תקווה.
האם מחירי הדירות בפתח תקווה יורדים?
במחירים המבוקשים, אצל רבע מהמוכרים כן. מתוך 1,756 הדירות הרגילות למכירה ב־9 בנובמבר, 453 — כ־25.8% — מבקשות היום פחות ממה שביקשו כשהתחלנו לעקוב אחרי שינויי מחיר, ב־13 באוגוסט 2026. רק 43 מבקשות יותר.
ההורדה החציונית הייתה כ־3.4% מהמחיר, 80,000 ₪. נספרו רק שינויים בין שני מחירים אמיתיים: מודעה שעברה ל"מחיר לפי בקשה" וחזרה לא נחשבה כהורדה.
זה לא מדד מחירים: מודעה שעלתה באוקטובר הייתה פחות זמן באוויר ולכן פחות זמן להוריד מחיר. אבל המשמעות לקונה מעשית: אחת מכל ארבע דירות בעיר כבר ירדה ממחיר הפתיחה. השוואה לערים אחרות במדריך ירידת מחירי הדירות.
דירות מבעלים מול דירות בתיווך
רוב מודעות המכירה בפתח תקווה הן של משרדי תיווך: 304 מתוך 2,263, כ־13.4%, הן של בעלי הנכס. בזרם החדש החלק שלהם גבוה פי 2.5: 226 מתוך 677 המודעות שעלו ב־30 הימים האחרונים, כ־33%. מודעות פרטיות יוצאות מהאוויר מהר יותר, ולכן במלאי רואים מעט מהן.
| חדרים | חציון — פרטי | חציון — בתיווך |
|---|---|---|
| 3–3.5 | 2,000,000 ₪ (66 מודעות) | 1,890,000 ₪ (457 מודעות) |
| 4–4.5 | 2,490,000 ₪ (113 מודעות) | 2,290,000 ₪ (619 מודעות) |
בפתח תקווה דירה מבעלים אינה זולה יותר במחיר המבוקש: החציון הפרטי גבוה ב־110,000–200,000 ₪. וזה למרות שרק כ־40% מהדירות הפרטיות מציינות ממ״ד, לעומת כ־58% מהדירות בתיווך, ורק כ־50% מציינות מעלית לעומת כ־79%. הנתונים לא מסבירים את הפער, ולכן המסקנה היא רק זו: מה שחוסכים בקנייה מבעלים הוא העמלה, לא בהכרח המחיר. מה החוק אומר על העמלה, במדריך דמי תיווך. מי שמחפש דירה מבעלים צריך לראות אותה כשהיא עולה: בנכסים פלוס מגדירים חיפוש עם סינון "פרטי בלבד" ומקבלים התראה על כל מודעה חדשה שמתאימה, תוך מספר דקות מהפרסום.
איך בודקים כמה דירה בפתח תקווה שווה
- מצאו את השורה שלכם בטבלאות. שכונה ומספר חדרים. דירה שמוצעת ב־15% מעל החציון של השכונה צריכה הסבר: ממ״ד, מעלית, חניה, קומה, בניין חדש.
- בדקו מחירי דירות שנמכרו בפועל. אתר הנדל״ן הממשלתי מציג עסקאות שנרשמו; חפשו לפי כתובת, רחוב או שכונה, ובחרו עסקאות באותו מספר חדרים. עסקאות מופיעות שם שבועות אחרי החתימה.
- השוו מטר למטר רק באותו גודל. בטבלה הראשונה מטר בדירת 2 חדרים יקר בכ־24% ממטר בדירת 4 חדרים.
- בדקו אם הבניין בתוך מתחם התחדשות. 125 מהדירות הרגילות למכירה בעיר (כ־7%) נמצאות בתוך מתחם פינוי בינוי שבמאגר שלנו: רק ב־2 מהן גם הרחוב שבמודעה מאשר את ההתאמה, וב־123 רק גבול התוכנית. ההבדל בין המסלולים במדריך תמ״א 38 או פינוי בינוי.
- עקבו אחרי הדירה עצמה. שמרו מודעה בנכסים פלוס וקבלו התראה כשהמחיר שלה יורד — כמו אצל 453 דירות בעיר מאז אוגוסט.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
נכון ל־9 בנובמבר 2026, המחיר המבוקש החציוני לדירת 4–4.5 חדרים בפתח תקווה הוא 2,300,000 ₪, בשטח חציוני של 103 מ״ר, לפי 728 מודעות. במרכז העיר החציון כ־2,150,000–2,199,000 ₪, ובנווה גן 3,090,000 ₪.
כמה עולה דירת 3 חדרים בפתח תקווה?
החציון המבוקש לדירת 3–3.5 חדרים הוא 1,890,000 ₪, בשטח חציוני של 80 מ״ר, לפי 522 מודעות. בשכונות שבהן יש לפחות 20 מודעות כאלה הוא נע בין 1,790,000 ₪ באחדות ל־1,995,000 ₪ ברמת ורבר.
מה המחיר למטר בפתח תקווה?
המחיר המבוקש החציוני למ״ר בדירה רגילה הוא כ־23,800 ₪. הוא נע בין כ־22,200 ₪ במרכז העיר ובכפר גנים ב׳ לכ־27,700 ₪ בכפר גנים ג׳.
איפה רואים מחירי דירות שנמכרו בפתח תקווה?
באתר הנדל״ן הממשלתי, nadlan.gov.il, שמציג עסקאות שנרשמו בפועל ומאפשר חיפוש לפי כתובת. הטבלאות כאן הן מחירים מבוקשים במודעות פעילות, והן משלימות את העסקאות שבאתר, שמתעדכנות באיחור.