פינוי בינוי בת ים — 34 מתחמים ובאיזה שלב כל אחד
פינוי בינוי · · 9 דק׳ קריאה
גרים בבת ים או שוקלים לקנות בה דירה ישנה, ושמעתם שהרחוב "בפינוי בינוי"? השאלה המעשית היא באיזה שלב התכנית ומי מוביל אותה. בבת ים יש 34 מתחמים במאגר — המקום החמישי בישראל במספר המתחמים, והשלישי בדירות הקיימות בתוכם (6,799), אחרי ירושלים ופתח תקווה.
כאן תמצאו את כל 34 המתחמים לפי שלב ומסלול, את ההבדל בין מסלול מיסוי למסלול רשויות, כמה מודעות פעילות יש בתוך המתחמים, ובכמה מתומחרת דירה ישנה בתוכם לעומת שאר העיר. איך פינוי בינוי עובד בכלל, כמה בעלי דירות צריכים להסכים ומה עם המס — במדריך פינוי בינוי מה זה.
נכון ל־28 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: מאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון (עודכן אצלנו ב־25 באוקטובר 2026), מוצלב עם גבולות התכניות ועם המודעות הפעילות בבת ים. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
כמה מתחמי פינוי בינוי יש בבת ים?
34 מתחמים, עם 6,799 דירות קיימות ו־23,937 דירות מתוכננות במקומן — פי 3.5. רק מתחם אחד, מצדה (128 דירות קיימות), מסומן במאגר כתכנית מאושרת במימוש, כלומר בנייה בפועל.
| שלב במאגר | מה זה אומר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות |
|---|---|---|---|---|
| תכנון סטטוטורי | התכנית בדיון בוועדות התכנון | 8 | 3,590 | 11,423 |
| תכנית מאושרת, לפני מימוש | אושרה, עוד לא הוצא היתר | 12 | 2,075 | 7,590 |
| תכנית מאושרת, אחרי רישוי | הוצא היתר בנייה | 13 | 1,006 | 4,434 |
| תכנית מאושרת, במימוש | הבנייה התחילה | 1 | 128 | 490 |
הדירות הקיימות מרוכזות דווקא בשלבים המוקדמים: 3,590 מתוך 6,799 (כ־53%) נמצאות במתחמים שעדיין בתכנון סטטוטורי. 13 המתחמים שקיבלו היתר קטנים — 77 דירות קיימות למתחם בממוצע.
ל־28 מתוך 34 המתחמים יש תאריך הכרזה במאגר. 10 מהם הוכרזו לפני 2018 — הוותיק, שער צפון העיר, בספטמבר 2010 — ואף אחד מה־10 לא מסומן היום כמתחם במימוש. מי שקונה היום דירה במתחם בתכנון צריך לתמחר המתנה של שנים.
מסלול מיסוי או מסלול רשויות — מה ההבדל?
במסלול רשויות העירייה מובילה את המיזם: היא מקדמת את התכנון ומארגנת את הדיירים, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסלול מיסוי, שנקרא גם מסלול יזמים, יזם פרטי ובעלי הדירות מקדמים את התכנית, וההכרזה דורשת הסכמים חתומים בין היזם לבעלי הדירות לפחות בשיעור שקבוע בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי. כך מתאר את שני המסלולים דוח מבקר המדינה מיוני 2026.
בשני המסלולים ההכרזה מזכה בהטבות מס. לפי אותו דוח, במסלול יזמים ההכרזה יכולה לבוא עוד לפני שהתכנית אושרה, בשלב ההפקדה להתנגדויות — ולכן "מתחם מוכרז" לא אומר "תכנית מאושרת".
| מסלול במאגר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות | דירות קיימות למתחם, ממוצע |
|---|---|---|---|---|
| מיסוי | 21 | 2,485 | 9,796 | 118 |
| רשויות | 6 | 1,819 | 6,747 | 303 |
| טרם הוכרז | 1 | 1,953 | 5,558 | 1,953 |
| לא צוין | 6 | 542 | 1,836 | 90 |
מה זה אומר לכם: במתחם במסלול מיסוי כבר יש יזם שהחתים בעלי דירות — שאלו מי היזם וכמה חתמו. במסלול רשויות מתחמי בת ים גדולים פי 2.5 בממוצע, והגורם שמוביל הוא העירייה. מתחם אחד, המבואה הצפונית (תכנית תמל/2066), מחזיק לבדו 1,953 דירות קיימות — כ־29% מכל הדירות הקיימות במתחמי העיר — והוא עדיין בתכנון סטטוטורי ומסומן "טרם הוכרז".
העירייה עצמה משתמשת בתקציב התשתיות שקיבלה: לפי דוח המבקר, עיריית בת ים ניצלה כ־82% מהתקציב שאושר לה בהסכם המסגרת הראשון למימון תשתיות להתחדשות עירונית, לעומת כ־33% בכל ההסכם (נתוני אוגוסט 2025).
כל מתחמי הפינוי בינוי בבת ים — רשימה לפי שלב
חפשו את הרחוב שלכם בעמודת המתחם. מספר התכנית הוא מה שמחפשים באתר מינהל התכנון כדי לראות את התשריט והסטטוס המעודכן.
| מתחם | שלב | מסלול | מספר תכנית | הוכרז | דירות קיימות | מתוכננות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מצדה | במימוש | מיסוי | 502-0143628 | 2019 | 128 | 490 |
| הרב קוקיס | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0160044 | 2017 | 24 | 137 |
| מגדל הים (רוטשילד 2) | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0147678 | 2017 | 24 | 135 |
| סוקולוב – ירושלים | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0201483 | 2017 | 51 | 220 |
| השבטים | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0151878 | 2017 | 144 | 714 |
| הרצל 59–61 | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0154997 | 2017 | 64 | 246 |
| יוספטל מזרח | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0189183 | 2017 | 240 | 1,078 |
| העצמאות בלפור | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0145177 | 2019 | 24 | 120 |
| הרב מימון – אנה פרנק | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0310714 | 2019 | 32 | 128 |
| מבצע סיני 25–27 | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0341255 | 2022 | 34 | 134 |
| כ״ט בנובמבר (מאוחד) | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0749986 | 2022 | 224 | 964 |
| חנה סנש | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0189720 | 2023 | 48 | 186 |
| החשמונאים/יוספטל | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0612366 | 2024 | 68 | 267 |
| בלפור 81 | אחרי רישוי | מיסוי | 502-0346007 | 2025 | 29 | 105 |
| שער צפון העיר | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 502-0316588 | 2010 | 133 | 564 |
| ביל״ו | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 502-0142976 | 2012 | 101 | 374 |
| שפרבר | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 502-0969345 | 2016 | 272 | 992 |
| איילון–יוספטל | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 502-0436261 | 2019 | 112 | 300 |
| רוטשילד | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 502-0196659 | 2021 | 163 | 390 |
| שינדלר | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 502-0178285 | 2023 | 84 | 234 |
| דליה | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | תמל/2035 | 2024 | 168 | 780 |
| אילת | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 502-0492876 | 2024 | 192 | 700 |
| הרב לוי ניסנבוים | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 502-0191270 | 2024 | 424 | 1,728 |
| כצנלסון 57–61 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 502-0624999 | 2025 | 208 | 740 |
| מתחם התחייה – רהב | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 502-0727248 | — | 90 | 340 |
| הרב מימון | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 502-1070549 | — | 128 | 448 |
| שער יוספטל | תכנון סטטוטורי | רשויות | 502-0730242 | 2017 | 490 | 1,175 |
| חלמית | תכנון סטטוטורי | רשויות | 502-1060888 | 2021 | 480 | 1,689 |
| מטרו דרום | תכנון סטטוטורי | רשויות | 502-1060862 | 2024 | 343 | 1,953 |
| המבואה הצפונית | תכנון סטטוטורי | טרם הוכרז | תמל/2066 | — | 1,953 | 5,558 |
| קוקיס | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 502-1358357 | — | 56 | 171 |
| הרב מימון – ניסנבוים | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 502-0725861 | — | 136 | 444 |
| קק״ל התחייה | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 502-1443449 | — | 132 | 433 |
| טרומפלדור דניאל | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 502-1398890 | — | לא צוין | לא צוין |
כך בודקים סטטוס של פינוי בינוי בבת ים לדירה מסוימת:
- מצאו את המתחם בטבלה לפי שם הרחוב, ורשמו את מספר התכנית.
- חפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון, ובדקו אם הבניין שלכם בתוך גבול התכנית שבתשריט.
- בדקו את המסלול. במסלול מיסוי שאלו את היזם או את נציגות הדיירים כמה בעלי דירות חתמו; במסלול רשויות פנו לעירייה.
- אם המוכר כבר חתם עם יזם, בקשו את ההסכם והעבירו אותו לעורך דין לפני חתימה.
- אל תסתמכו על שם השלב לבדו — הדוגמה של השבטים בפרק הבא מראה למה.
דירות למכירה ולהשכרה בתוך מתחמי פינוי בינוי בבת ים
141 מתוך 1,904 המודעות הפעילות למכירה בבת ים (כ־7.4%) נמצאות בתוך גבול של מתחם מהמאגר, ו־196 מתוך 1,125 המודעות להשכרה (כ־17.4%). אבל "בתוך הגבול" זה לא "בבניין שייהרס" — קו התכנית לפעמים עוטף בניין סמוך — ולכן אנחנו מפרידים בין שני מקרים:
| מודעות פעילות | הרחוב במודעה מופיע ברשימת הרחובות של המתחם | בתוך הגבול בלבד |
|---|---|---|
| למכירה | 36 | 105 |
| להשכרה | 98 | 98 |
שלושה מתחמים מחזיקים 20 מודעות פעילות או יותר:
- השבטים — 23 מודעות למכירה ו־83 להשכרה. המתחם מסומן במאגר "אחרי רישוי", אבל 22 מתוך 23 המודעות למכירה וכל 83 המודעות להשכרה מתארות דירה חדשה, בבניינים שחציון מספר הקומות בהם הוא 34. כלומר, אלה דירות במגדלים שכבר נבנו, לא דירות ישנות שמחכות להריסה.
- המבואה הצפונית — 31 מודעות למכירה ו־26 להשכרה, כולן בתוך הגבול בלבד.
- מטרו דרום — 24 מודעות למכירה, כולן בתוך הגבול בלבד.
מודעות של בעלים פרטיים נדירות כאן: רק 16 מתוך 141 המודעות למכירה בתוך מתחמים, ואחת בלבד מתוך 36 שהרחוב שלהן מאשר את ההתאמה. בכל בת ים 205 מתוך 1,904 המודעות למכירה הן פרטיות (כ־11%), אבל מתוך 457 מודעות למכירה שהופיעו ב־30 הימים האחרונים 139 פרטיות (כ־30%). מי שמחפש מוכר פרטי ימצא אותו בעיקר במודעות החדשות, לא במלאי.
בנכסים פלוס כל מודעה שנמצאת בתוך מתחם מהמאגר מסומנת עם שם המתחם והשלב, ואפשר לסנן רק אותן ולקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה בבת ים.
האם דירה ישנה בתוך מתחם בבת ים יקרה יותר?
כמעט לא. דירות למכירה שאינן חדשות, בתוך גבול של מתחם, מבקשות חציון של 23,928 ₪ למ״ר (57 מודעות), לעומת 23,401 ₪ למ״ר מחוץ למתחמים (1,156 מודעות) — פער של כ־2%. לדירות ישנות שהרחוב שלהן מאשר את ההתאמה יש רק 11 מודעות, מעט מדי כדי לחשב חציון.
| מודעות למכירה בבת ים, חציון | בתוך גבול מתחם בלבד | מחוץ למתחמים |
|---|---|---|
| דירה ישנה, ₪ למ״ר | 23,928 (57 מודעות) | 23,401 (1,156 מודעות) |
| דירה חדשה, ₪ למ״ר | 29,222 (46 מודעות) | 27,136 (554 מודעות) |
| דירה חדשה, קומות בבניין | 30 | 22 |
הפער בדירות החדשות הוא בעיקר הרכב: הדירות החדשות בתוך המתחמים נמצאות במגדלים גבוהים יותר (חציון 30 קומות מול 22). "חדשה" כאן היא מודעה שמצב הנכס בה הוא "חדש מקבלן" או "חדש (גרו בנכס)"; כל השאר נספרו כישנות. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.
המשמעות למי שקונה: מוכר שמבקש פרמיה גבוהה על "פוטנציאל פינוי בינוי" בבת ים מבקש יותר ממה שהשוק מבקש היום על דירות דומות בתוך הגבולות. מי שמשווה בין פינוי בינוי לחיזוק — תמא 38 או פינוי בינוי.
שאלות נפוצות
כמה מתחמי פינוי בינוי יש בבת ים?
נכון ל־28 באוקטובר 2026 יש במאגר 34 מתחמים בבת ים, עם 6,799 דירות קיימות ו־23,937 דירות מתוכננות. רק אחד מהם, מצדה, מסומן כמתחם במימוש.
איך בודקים סטטוס פינוי בינוי בבת ים?
מצאו את המתחם לפי הרחוב בטבלה למעלה, וחפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון. אחר כך בדקו את המסלול: במסלול מיסוי שאלו את היזם כמה חתמו, במסלול רשויות פנו לעירייה.
מה ההבדל בין מסלול מיסוי למסלול רשויות?
במסלול רשויות העירייה מובילה את התכנון ומארגנת את הדיירים, במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסלול מיסוי יזם פרטי ובעלי הדירות מקדמים את התכנית, וההכרזה דורשת הסכמים חתומים לפחות בשיעור שבחוק.
האם דירה בפינוי בינוי בבת ים עולה יותר?
לפי המחירים המבוקשים באוקטובר 2026, בקושי: חציון של 23,928 ₪ למ״ר לדירה ישנה בתוך גבול מתחם, מול 23,401 ₪ מחוצה לו — פער של כ־2%.