פינוי בינוי כמה מקבלים — התמורה, שכר הדירה והחלופות

יזם הגיע לבניין שלכם עם הצעה, והשאלה הראשונה היא כמה מקבלים: כמה מטרים, איזה מפרט, מי משלם את שכר הדירה בזמן הבנייה ומה קורה אם אתם בני 70 ולא רוצים לחכות. החוק לא קובע מספר מטרים, אבל הוא קובע מה חייב להופיע בהסכם ומתי סירוב להצעה נחשב סביר.

כאן תמצאו את מה שכתוב בחוק, את המדיניות שעיריית תל אביב הציגה לתושבים, ואת המספרים מ־773 מתחמים ומאלפי מודעות שמראים מה התוספת הזו שווה אצלכם.

הנתונים נכונים ל־3 בנובמבר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: מאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון (עודכן אצלנו ב־1 בנובמבר 2026) והמודעות הפעילות למכירה ולהשכרה בישראל. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

פינוי בינוי — כמה מקבלים לפי החוק?

החוק לא קובע כמה מטרים מקבלים; הוא קובע מה ההסכם חייב לכלול. לפי ההגדרה של "עסקת פינוי ובינוי" בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו–2006, ההסכם עם היזם צריך לכלול בין השאר:

1. את העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה.
2. את המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
3. פרטים על מי שיבצע את עבודות הבנייה.
4. התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה.

לפני החתימה הראשונה בבניין, לפי סעיף 1א, היזם חייב לכנס את בעלי הדירות, ולפחות שבועיים לפני החתימה למסור לכל אחד מהם "מסמך עיקרי הצעה" עם עקרונות התמורה המוצעת והבטוחות. זה המסמך שבו אתם רואים לראשונה את המספרים.

מה זה 12 מ״ר — ובכמה זה מגדיל את הדירה שלכם

בתל אביב המדיניות העירונית מדברת על עד 12 מ״ר. במפגש תושבים ב־3 באפריל 2022 הסבירה העירייה שהדוח הכלכלי של התכנית מחושב לפי "התמורות המקסימליות המעוגנות במדיניות העירונית", שהמדיניות מתייחסת "לעד 12 מ״ר", ושגם זה לא מובטח בכל תכנית. תמורה עודפת שהיזם מבטיח היא משא ומתן ביניכם לבינו, והעירייה אמרה שמבחינה תכנונית היא לא יכולה לתמוך בה.

תוספת קבועה שווה הרבה יותר לדירה קטנה. אלה הגדלים בפועל של 1,500 דירות ישנות של 2 חדרים ומעלה שמוצעות היום למכירה בתוך מתחמים (משופצות, שמורות או דורשות שיפוץ):

חדרים	מודעות	חציון שטח היום	אחרי 12 מ״ר	הגדלה
2–2.5	165	52 מ״ר	64 מ״ר	כ־23%
3–3.5	745	70 מ״ר	82 מ״ר	כ־17%
4–4.5	399	100 מ״ר	112 מ״ר	12%
5 ומעלה	191	140 מ״ר	152 מ״ר	כ־9%

החציון של כל 1,509 הדירות הישנות במתחמים הוא 78 מ״ר. מעבר לשטח, הקפיצה הגדולה היא במפרט: רק 15.3% מהדירות הישנות בתוך מתחמים מציינות ממ״ד, 27.1% מעלית ו־26.5% חניה, לעומת 79.8%, 78.5% ו־77.7% מ־1,169 הדירות החדשות מקבלן שמוצעות למכירה בישראל. מטרים זה רק חלק מהתמורה; ממ״ד, מעלית, חניה ומחסן צריכים להיות כתובים בהסכם במפורש.

כמה שווה הדירה החדשה לעומת הישנה?

במחירים המבוקשים, תלוי מאוד בעיר. השווינו את החציון למ״ר של דירות ישנות בתוך מתחמים לחציון של דירות חדשות מקבלן באותה עיר, בערים שבהן יש לפחות 20 מודעות בכל קבוצה:

עיר	דירות ישנות במתחם	חציון שטח	₪ למ״ר, ישנה במתחם	חדשות מקבלן	₪ למ״ר, חדשה	פער
חיפה	50	75 מ״ר	19,340	61	26,638	+37.7%
תל אביב יפו	69	75 מ״ר	41,463	217	53,750	+29.6%
ראשון לציון	25	97 מ״ר	21,900	69	25,000	+14.2%
בת ים	63	85 מ״ר	24,000	42	27,005	+12.5%
טבריה	22	100 מ״ר	11,944	28	12,500	+4.7%
פתח תקווה	111	79 מ״ר	23,600	81	24,333	+3.1%
ירושלים	116	68 מ״ר	38,363	63	37,079	-3.3%
רמת גן	24	82 מ״ר	35,536	50	32,849	-7.6%

שתי הסתייגויות. הראשונה: הדירות החדשות מקבלן נמצאות לרוב בשכונות אחרות מהמתחמים, ולכן הפער הוא סדר גודל ולא שומה. השנייה: המחיר של דירה ישנה בתוך מתחם כבר כולל את ההבטחה — במדריך מכירת דירה בפינוי בינוי מצאנו שהיא מבקשת בחציון כ־7.2% יותר למ״ר מדירה ישנה באותה שכונה ובאותו מספר חדרים. בירושלים וברמת גן הדירה הישנה במתחם כבר מבקשת יותר למ״ר מדירה חדשה; שם ההבדל לבעלים הוא בעיקר בשטח ובמפרט, לא במחיר למטר.

למה יזם יכול לתת יותר במתחם אחד מאשר באחר?

כי התמורה ממומנת בעיקר מהדירות הנוספות שהיזם מוכר, וכמה דירות כאלה יש משתנה ממתחם למתחם. ב־757 מתחמים במאגר שיש להם נתוני דירות, מתוכננות 467,407 דירות במקום 111,940 קיימות — פי 4.18 בסך הכול. בחציון המכפיל הוא 3.84: על כל דירה ישנה נבנות כ־2.84 דירות נוספות. רבע מהמתחמים נמוכים מ־3.18, ורבע גבוהים מ־4.80.

עיר	מתחמים	דירות קיימות	דירות מתוכננות	מכפיל חציוני
חיפה	38	4,235	19,141	4.51
ירושלים	204	16,999	71,235	4.12
בת ים	33	6,799	23,937	3.83
פתח תקווה	28	7,532	25,672	3.63
חולון	22	4,117	13,512	3.59
נתניה	32	3,482	13,034	3.56
הרצליה	21	2,438	8,467	3.27
רמת גן	69	4,458	14,555	3.11
תל אביב יפו	37	4,589	13,866	2.89

מכפיל נמוך לא אומר תמורה נמוכה: בתל אביב כל דירה חדשה נמכרת ביותר, ולכן פחות דירות מממנות את אותה תוספת. אבל מכפיל נמוך יחד עם מחירים נמוכים הוא סימן שכדאי לבדוק את הדוח הכלכלי. לפי סעיף 2(ב)(1) לחוק, סירוב לעסקה שאינה כדאית כלכלית אינו סירוב בלתי סביר, וחוות דעת של שמאי שהעסקה כדאית יוצרת חזקה שאפשר לסתור.

בדקו את המכפיל של המתחם שלכם: 119 מתחמים במאגר נמוכים מ־3, ו־164 מגיעים ל־5 ומעלה.

פינוי בינוי — מי משלם שכר דירה בזמן הבנייה?

החוק לא קובע סכום, אבל הוא קובע שזה חלק מההצעה. לפי סעיף 2(ב)(2), אם לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, הסירוב שלו אינו בלתי סביר. לכן שכר הדירה בתקופת הבנייה, או דירה חלופית, צריכים להופיע בהסכם — וגם בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(3)).

כדי לדעת אם הסכום שמוצע לכם מספיק, השוו אותו לשוק. החציון של דירות 3–3.5 חדרים שמוצעות היום להשכרה:

עיר	מודעות	חציון שכר דירה לחודש	לשנת בנייה
תל אביב יפו	1,138	10,500 ₪	126,000 ₪
הרצליה	124	כ־9,950 ₪	כ־119,400 ₪
ירושלים	308	6,800 ₪	81,600 ₪
רמת גן	239	6,000 ₪	72,000 ₪
בת ים	378	5,200 ₪	62,400 ₪
פתח תקווה	141	4,950 ₪	59,400 ₪
נתניה	206	4,800 ₪	57,600 ₪
חולון	274	4,800 ₪	57,600 ₪
חיפה	407	3,500 ₪	42,000 ₪

אלה מחירים מבוקשים ולא חוזים שנחתמו. שאלו אם הסכום בהסכם קבוע או מתעדכן, ומה קורה אם הבנייה מתארכת מעבר למועד המסירה שבהסכם. חיפוש דירה להשכרה לתקופת הבנייה מתחיל ברגע שיש מועד פינוי.

מה מגיע לבני 70 ומעלה בפינוי בינוי?

בעל דירה שמלאו לו 70 ביום שנחתמה העסקה הראשונה בבניין, וגר בדירה לפחות שנתיים עד אותו יום, מוגדר בחוק "קשיש". לפי סעיף 2(ב)(6), הסירוב שלו סביר אם היזם לא הציע לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת משלוש החלופות האלה, לפי בחירת היזם:

1. בחירה של הקשיש בין שלוש אפשרויות (פסקה (6)(א)): מעבר לבית הורים, כולל תשלומי איזון; רכישת דירה חלופית — ואם ביקש, בסמוך למקום מגוריו; או סכום כסף לרכישת דירה. בשלושתן השווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה.
2. שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה (פסקה (6)(ב)).
3. דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה (פסקה (6)(ג)).

לפי סעיף 2(ב)(7), מי שמלאו לו 75 ביום העסקה הראשונה, חולה במחלה סופנית או זכאי לגמלת סיעוד צריך לקבל דווקא את החלופה הראשונה — הבחירה בין בית הורים, דירה חלופית וכסף. הצעה של שתי דירות או דירה קטנה יותר לא מספיקה לו.

תמורה עודפת — מה אם השכן קיבל יותר?

החוק לא מחייב תמורה שווה לכולם, אבל הוא מחייב לגלות פער. לפי סעיף 6(ב), מי שפועל מטעם היזם או מקבל ממנו תמורה חייב לדווח מיוזמתו לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח לעומת בעלי דירות אחרים באותו מקבץ. לפי סעיף 6(ג), הפרה של החובה הזו היא עילה לחזור מההסכמה לעסקה, גם אחרי שחתמתם על חוזה מחייב.

בצד המס, סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מי שמוכר ליזם את דירתו ומקבל דירה חלופית אחת, כל עוד שוויה לא עולה על תקרת השווי שבחוק. הפירוט, ומה קורה כשהתמורה עוברת את התקרה: מכירת דירה בפינוי בינוי.

לפני שחותמים — צעד אחרי צעד

1. בקשו את מסמך עיקרי ההצעה לפי סעיף 1א, לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה.
2. בדקו את שלב המתחם ואת המכפיל שלו מול הטבלה למעלה; השלבים מוסברים במדריך על פינוי בינוי.
3. כתבו בהסכם כל רכיב בנפרד: מ״ר, מרפסת, ממ״ד, חניה, מחסן, קומה.
4. השוו את שכר הדירה המוצע לחציון בעיר שלכם, ובדקו מה קורה בעיכוב.
5. אם אתם בני 70 ומעלה, בקשו בכתב את החלופה שבסעיף 2(ב)(6).
6. שאלו את מי שמחתים אתכם אם הוא מקבל תשלום מהיזם — לפי סעיף 6(א) הוא חייב לומר זאת.

כדי לראות כמה מבקשים על דירות ישנות במתחם שלכם, בנכסים פלוס כל מודעה בתוך מתחם מסומנת עם שם המתחם והשלב שלו, ואפשר לקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה.

שאלות נפוצות

פינוי בינוי כמה מקבלים?

החוק לא קובע מספר מטרים. עיריית תל אביב מחשבת את הדוח הכלכלי לפי עד 12 מ״ר תוספת, ומה שמעבר לכך נקבע במשא ומתן עם היזם. בדירת 3 חדרים חציונית בתוך מתחם (70 מ״ר) זו הגדלה של כ־17%.

האם היזם חייב לשלם שכר דירה בזמן הבנייה?

אין סכום בחוק, אבל לפי סעיף 2(ב)(2) לחוק פינוי ובינוי, אם לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, הסירוב לעסקה אינו בלתי סביר. לכן ודאו שהסכום והמנגנון שלו כתובים בהסכם.

מה זה תמורה עודפת בפינוי בינוי?

תמורה גבוהה ממה שקיבלו בעלי דירות אחרים באותו מקבץ. לפי סעיף 6(ב), מי שפועל מטעם היזם חייב לדווח על פער שאינו זניח, והפרה מאפשרת לחזור מההסכמה.

מה מגיע לקשיש בפינוי בינוי?

מי שמלאו לו 70 ביום העסקה הראשונה וגר בדירה שנתיים לפחות זכאי שיוצעו לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות חלופה אחת: בחירה בין בית הורים, דירה חלופית וכסף; שתי דירות; או דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון. מגיל 75, רק החלופה הראשונה מספיקה.