מכירת דירה בפינוי בינוי — מתי, בכמה ומה עם המס

יש לכם דירה בבניין ישן שנמצא בתוך מתחם פינוי בינוי, ואתם לא רוצים לחכות שנים לדירה החדשה. השאלות הן אם בכלל מותר למכור, בכמה, מה קורה להסכם שחתמתם עם היזם, והאם הפטור ממס שבח עובר איתכם.

כאן התשובות מלשון החוק, ומ־2,300 מודעות פעילות למכירה שנמצאות בתוך מתחמים.

הנתונים נכונים ל־31 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: המודעות הפעילות למכירה בישראל, מוצלבות עם 773 המתחמים שבמאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון (עודכן אצלנו ב־25 באוקטובר 2026). המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

האם אפשר למכור דירה בפינוי בינוי?

כן. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו–2006, אין סעיף שאוסר על בעל דירה במתחם למכור אותה. מה שמגביל אתכם הוא ההסכם שחתמתם: לפי סעיף 1 לחוק, "עסקת פינוי ובינוי" היא חוזה שבו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו ליזם, ומצורף אליו ייפוי כוח ליזם או לעורך דין מטעמו. לפני שאתם מוכרים לאחר, בדקו בהסכם מה קורה להתחייבות הזו.

בפועל, דירות במתחמים מוצעות למכירה כל הזמן. מתוך 79,340 מודעות פעילות למכירה בישראל, 2,300 (כ־2.9%) נמצאות בתוך גבול של מתחם מהמאגר. 287 מהן (כ־12.5%) פורסמו בידי הבעלים, אבל מבין 579 שעלו ב־30 הימים האחרונים 215 פרטיות — כ־37%. רוב המוכרים הפרטיים נמצאים במודעות החדשות, לא במלאי.

מתי אפשר למכור דירה בפינוי בינוי — בכל שלב

אפשר למכור בכל אחד מהשלבים, והמודעות מראות שמוכרים בכולם. זה פילוח המודעות הפעילות לפי השלב של המתחם במאגר:

שלב המתחם	מודעות למכירה	מתוכן פרטיות	הרחוב במודעה מופיע ברשימת המתחם	חדשות ב־30 יום
תכנון ראשוני	139	14	0	27
תכנון סטטוטורי	689	91	51	188
תכנית מאושרת, לפני מימוש	964	108	157	240
תכנית מאושרת, אחרי רישוי	276	49	96	78
תכנית מאושרת, במימוש	232	25	27	46
סך הכול	2,300	287	331	579

השלב קובע מה הקונה בודק. לפי סעיף 1 לחוק, הסכם עם היזם חייב לכלול את המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה — אלה התאריכים שהקונה ישווה לשלב שבטבלה. העמודה "הרחוב מופיע ברשימת המתחם" חשובה: רק ב־331 מתוך 2,300 המודעות גם הרחוב של הנכס מאשר שהוא בתוך המתחם, ובשאר הנכס רק בתוך הקו של התכנית. פירוט השלבים: פינוי בינוי — מה זה ואיך זה עובד.

כמה יותר מבקשים על דירה בתוך מתחם?

בחציון כ־7% יותר למטר. השווינו 425 דירות ישנות למכירה בתוך מתחמים (משופצות, שמורות או דורשות שיפוץ) לדירות ישנות מחוץ למתחמים באותה שכונה ובאותו מספר חדרים, בכל קבוצה שיש בה לפחות 20 מודעות להשוואה:

קבוצה	מודעות	חציון ₪ למ״ר ביחס לשכונה	מבקשות יותר מהשכונה
כל הדירות בתוך מתחם	425	+7.2%	64.7%
הרחוב מאשר את המתחם	70	+16.2%	72.9%
בתוך הקו בלבד	355	+6.4%	63.1%
מתחם בתכנון סטטוטורי	175	+4.5%	62.9%
תכנית מאושרת, לפני מימוש	182	+9.3%	66.5%
תכנית מאושרת, במימוש	38	+21.3%	71.1%

שלבים עם פחות מ־20 מודעות להשוואה (תכנון ראשוני, אחרי רישוי) הושמטו. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.

הדירות עצמן שונות מהשכונה. בדירות הישנות בתוך מתחמים החציון הוא 80 מ״ר ו־3 חדרים, לעומת 117 מ״ר ו־4 חדרים מחוץ להם, ורק 15.8% מציינות ממ״ד ו־27.3% מעלית, לעומת 44.5% ו־42.2%. ההשוואה לפי חדרים מנטרלת חלק מהפער בגודל, אבל המוכרים מבקשים יותר על דירה קטנה ופשוטה יותר. הפרמיה היא על הבטחה — והיא גדלה ככל שהשלב מתקדם והרחוב מאשר.

האם דירה בתוך מתחם נמכרת מהר יותר?

לא לפי המודעות. מתוך המודעות למכירה של דירות ישנות שפורסמו לפני 60 עד 90 יום, ירדו מהאוויר עד היום:

מפרסם	בתוך מתחם	מחוץ למתחמים
בעלים	96.3% (154 מ־160)	95.7% (4,024 מ־4,206)
מתווכים	40.4% (120 מ־297)	40.2% (3,127 מ־7,769)

גם הורדות המחיר דומות: מבין דירות ישנות שפורסמו לפני 30 עד 90 יום, 23.0% מאלה שבתוך מתחם הורידו מחיר (182 מ־793), לעומת 21.6% מחוץ להם (4,572 מ־21,140). הירידה החציונית הגדולה ביותר במודעה הייתה כ־3.3% בתוך מתחם וכ־3.2% מחוץ להם. כלומר, בתוך מתחם המודעות יורדות מהאוויר ומורידות מחיר באותו קצב כמו מחוצה להם, למרות הפרמיה. ירידה של מודעה מהאוויר אינה בהכרח מכירה: למודעות הפרטיות למכירה שעלו בחודש האחרון נקבע תאריך סיום בחציון 39.4 ימים אחרי הפרסום (4,818 מודעות), ולמודעות של מתווכים 180.5 ימים. פירוט במדריך מכירת דירה ללא תיווך.

מס שבח במכירת דירה בפינוי בינוי

הפטור המיוחד לפינוי בינוי חל רק על מכירה ליזם. סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) פוטר "המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם" ומקבל בתמורה יחידת מגורים חלופית אחת, כל עוד שוויה לא עולה על תקרת השווי — הגבוה מבין 150% משווי הדירה הנמכרת (בניכוי זכויות בנייה נוספות), שווי דירה של 120 מ״ר באותו מתחם, או שווי דירה בשטח 150% מהדירה הנמכרת ועד 200 מ״ר, בתוספת דמי שכירות לתקופת הבנייה.

כשאתם מוכרים לקונה פרטי, הפרק הזה לא חל, ואתם במסלול הרגיל — למשל הפטור לדירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2), עם התנאים שלו. ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום המכירה (סעיף 73(א)) חלה גם כשמגיע לכם פטור. גם בעסקה עם היזם יש כללים משלה: לפי סעיף 49כ, יום המכירה הוא המוקדם מבין המועד שבו התקיים התנאי המתלה, מימוש האופציה, או תחילת הבנייה בבניין; ולפי סעיף 49כא(א) היזם מודיע למנהל מיסוי מקרקעין על כל הסכם בתוך 30 יום.

עוד כלל שחשוב לפני מכירה או מתנה במשפחה: לפי סעיף 49כב(ג), העברה לקרוב בפטור ממס בתקופה שמתחילה 24 חודשים לפני החתימה עם היזם ונגמרת ביום המכירה נספרת כאילו המעביר והקרוב הם מוכר אחד.

מכירת דירה שהתקבלה בפינוי בינוי

אם אתם מוכרים את הדירה החדשה שקיבלתם מהיזם, החישוב מתחיל מהדירה הישנה. לפי סעיף 49כג(1), שווי הרכישה ויום הרכישה של הדירה החלופית שהתקבלה בפטור "יהיה שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים במכירת יחידת המגורים הנמכרת". כלומר, השבח נמדד משווי הרכישה של הדירה הישנה ומהיום שבו רכשתם אותה, לא משווי הדירה החדשה ביום המסירה.

אם קיבלתם דירה ששוויה מעל התקרה, או גם כסף, סעיף 49כב(א)(2) מחלק את הזכות לחלק פטור ולחלק חייב, ולכל חלק שווי רכישה משלו לפי סעיף 49כג. במקרה כזה בקשו מיועץ המס חישוב לפני שאתם מפרסמים מחיר.

איך למכור דירה בתוך מתחם פינוי בינוי — צעד אחרי צעד

1. אספו את מסמכי העסקה. לפי סעיף 1ב(ב) לחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי, היזם חייב למסור לכל בעל דירה שחתם את מסמכי העסקה או העתק נאמן. הקונה ועורך הדין שלו יבקשו אותם ראשונים.
2. בדקו את סעיף העברת הזכויות בהסכם ומה הוא דורש מהקונה כלפי היזם, ותאמו עם היזם לפני החתימה עם הקונה.
3. רשמו את מספר התכנית ואת השלב וכתבו אותם במודעה. 732 מתוך 1,562 המודעות של דירות ישנות בתוך מתחם (כ־47%) מזכירות "פינוי בינוי" בטקסט — אבל כך גם 3,927 מודעות של דירות ישנות שאינן בתוך אף מתחם מהמאגר. מספר תכנית מבדיל אתכם מהן.
4. תמחרו לפי השכונה ולפי השלב. הטבלה למעלה נותנת סדר גודל: כ־4.5% מעל השכונה בתכנון סטטוטורי, כ־9.3% אחרי אישור תכנית, וכ־21.3% רק במתחמים שבמימוש (38 מודעות).
5. בדקו את המס לפני שאתם מתחייבים. מכירה לקונה פרטי היא לא מכירה ליזם, והפטור של סעיף 49כב לא יעבור איתכם.

בנכסים פלוס כל מודעה בתוך מתחם מהמאגר מסומנת עם שם המתחם והשלב שלו, ואפשר לקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה באזור שלכם, כדי לראות בכמה מתחרים שלכם מבקשים. השוואה בין המסלולים: תמא 38 או פינוי בינוי.

שאלות נפוצות

האם אפשר למכור דירה בפינוי בינוי אחרי שחתמתי עם היזם?

החוק לא אוסר. ההסכם שחתמתם מחייב אתכם למכור את הזכויות ליזם וכולל ייפוי כוח, ולכן מה שקובע הוא סעיף העברת הזכויות בהסכם. בדקו אותו עם עורך דין ותאמו עם היזם לפני החתימה עם הקונה.

האם יש מס שבח במכירת דירה בפינוי בינוי?

אם אתם מוכרים ליזם ומקבלים דירה חלופית אחת עד תקרת השווי, יש פטור לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין. אם אתם מוכרים לקונה פרטי, הפטור הזה לא חל, ובודקים את הפטור הרגיל לדירה יחידה.

כמה יותר מבקשים על דירה במתחם פינוי בינוי?

במודעות, דירה ישנה בתוך מתחם מבקשת בחציון כ־7.2% יותר למ״ר מדירה ישנה באותה שכונה ובאותו מספר חדרים. כשהרחוב מאשר את המתחם הפער הוא כ־16.2%. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.

מה יום הרכישה של דירה שהתקבלה בפינוי בינוי?

לפי סעיף 49כג(1) לחוק מיסוי מקרקעין, יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החלופית הם אלה של הדירה הישנה שמכרתם ליזם.