פינוי בינוי חולון — 22 המתחמים, הרחובות והשלבים
פינוי בינוי · · 8 דק׳ קריאה
גרים ברחוב אילת, בשנקר או בדב הוז, או שוקלים לקנות שם דירה ישנה, ושמעתם שהבניין "בפינוי בינוי"? השאלה המעשית היא באיזה שלב התכנית ומי מוביל אותה. בחולון יש 22 מתחמים במאגר, עם 4,117 דירות קיימות ו־13,512 דירות מתוכננות במקומן — פי 3.3.
כאן תמצאו את כל 22 המתחמים לפי רחוב, שלב ומסלול, כמה מודעות פעילות יש בתוכם, ובכמה מתומחרת דירה ישנה בתוכם לעומת שאר העיר. איך פינוי בינוי עובד בכלל, כמה בעלי דירות צריכים להסכים ומה עם המס — במדריך פינוי בינוי מה זה.
נכון ל־29 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: מאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון (עודכן אצלנו ב־25 באוקטובר 2026), מוצלב עם גבולות התכניות ועם המודעות הפעילות בחולון. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
כמה מתחמי פינוי בינוי יש בחולון?
22 מתחמים, ואף אחד מהם לא מסומן במאגר כמתחם במימוש, כלומר כמתחם שהבנייה בו התחילה. בין 773 המתחמים במאגר, ב־64 ערים, חולון במקום השמיני במספר המתחמים (יחד עם הרצליה) ובמקום העשירי במספר הדירות הקיימות בתוכם.
| שלב במאגר | מה זה אומר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות |
|---|---|---|---|---|
| תכנון סטטוטורי | התכנית בדיון בוועדות התכנון | 5 | 1,579 | 5,030 |
| תכנית מאושרת, לפני מימוש | אושרה, עוד לא הוצא היתר | 11 | 2,048 | 6,944 |
| תכנית מאושרת, אחרי רישוי | הוצא היתר בנייה | 6 | 490 | 1,538 |
שישת המתחמים שקיבלו היתר הם הקטנים בעיר: 82 דירות קיימות למתחם בממוצע. ההכרזה הוותיקה בחולון היא ממרץ 2019 (יוספטל ומבצע סיני), ול־5 מתוך 22 המתחמים אין תאריך הכרזה במאגר.
מסלול רשויות או מסלול מיסוי — מי מוביל את המתחם שלכם?
במסלול רשויות העירייה מובילה: היא מקדמת את התכנון ומארגנת את הדיירים, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסלול מיסוי, שנקרא גם מסלול יזמים, יזם פרטי ובעלי הדירות מקדמים את התכנית, וההכרזה דורשת הסכמים חתומים בין היזם לבעלי הדירות לפחות בשיעור שקבוע בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי. כך מתאר את שני המסלולים דוח מבקר המדינה מיוני 2026, שמציין גם שבמסלול יזמים ההכרזה יכולה לבוא עוד לפני שהתכנית אושרה, בשלב ההפקדה להתנגדויות.
| מסלול במאגר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות | דירות קיימות למתחם, ממוצע |
|---|---|---|---|---|
| רשויות | 6 | 2,735 | 8,574 | 456 |
| מיסוי | 11 | 836 | 2,949 | 76 |
| לא צוין | 5 | 546 | 1,989 | 109 |
בחולון שני המסלולים נראים אחרת לגמרי. 6 מתחמי הרשויות מחזיקים כ־66% מהדירות הקיימות בכל מתחמי העיר, ושניים מהם לבדם — דב הוז (1,011 דירות קיימות, תכנית ותמ״ל תמל/2045) ושדרות קוגל (844) — מחזיקים כ־45%. מתחמי המיסוי קטנים, בממוצע 76 דירות, ו־6 מתוך 11 כבר אחרי רישוי.
מה זה אומר לכם: במתחם במסלול מיסוי יש כבר יזם שהחתים בעלי דירות — שאלו מי היזם וכמה חתמו. במסלול רשויות הכתובת היא העירייה. לפי דוח המבקר, חולון היא אחת משש עיריות שחתמו במאי 2024 על הסכם מסגרת למימון תשתיות להתחדשות עירונית, בסך 120 מיליון ₪ במצטבר לכל השש.
כל מתחמי הפינוי בינוי בחולון — רשימה לפי רחוב ושלב
חפשו את הרחוב שלכם בעמודת המתחם. מספר התכנית הוא מה שמחפשים באתר מינהל התכנון כדי לראות את התשריט והסטטוס המעודכן.
| מתחם | שלב | מסלול | מספר תכנית | הוכרז | דירות קיימות | מתוכננות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| פיכמן | אחרי רישוי | מיסוי | 505-0548057 | 2020 | 116 | 235 |
| ההסתדרות 80 | אחרי רישוי | מיסוי | 505-0544395 | 2022 | 30 | 130 |
| סרלין | אחרי רישוי | מיסוי | 505-1072578 | 2023 | 32 | 89 |
| שנקר 55 | אחרי רישוי | מיסוי | 505-0884395 | 2023 | 24 | 78 |
| ראש פינה | אחרי רישוי | מיסוי | 505-0970186 | 2023 | 242 | 838 |
| שנקר 10–14 | אחרי רישוי | מיסוי | 505-1024231 | 2024 | 46 | 168 |
| יוספטל | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 505-0858258 | 2019 | 534 | 1,340 |
| מבצע סיני | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 505-0858993 | 2019 | 84 | 381 |
| החצב | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 505-0867267 | 2019 | 126 | 414 |
| ההסתדרות 143–145 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 505-0988105 | 2024 | 34 | 136 |
| אילת 22–28 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 505-0978825 | 2024 | 128 | 538 |
| המעפילים | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 505-1146851 | 2024 | 36 | 155 |
| אילת 72–74 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 505-0963314 | 2024 | 36 | 174 |
| קוגל | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 505-0874917 | 2025 | 844 | 2,986 |
| ההסתדרות שנקר | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 505-0668343 | 2026 | 112 | 408 |
| חנקין 57–61 | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 505-0911826 | — | 40 | 96 |
| התותחנים | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 505-1169796 | — | 74 | 316 |
| התותחנים 9–17 | תכנון סטטוטורי | רשויות | 505-1239946 | 2023 | 136 | 420 |
| דב הוז | תכנון סטטוטורי | רשויות | תמל/2045 | 2024 | 1,011 | 3,033 |
| אילת 38–46 | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 505-1409374 | — | 184 | 690 |
| שנקר מקווה ישראל | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 505-1436906 | — | 92 | 395 |
| רבי עקיבא 3–15, בר כוכבא 3–5 | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 505-1377266 | — | 156 | 492 |
ברחוב אילת יש שלושה מתחמים נפרדים בשני שלבים, ושישה מתחמים נושאים את השם שנקר או ההסתדרות. לכן שם הרחוב לבדו לא מספיק: בדקו את מספרי הבתים ואת התשריט.
כך בודקים סטטוס של פינוי בינוי בחולון לדירה מסוימת:
- מצאו את המתחם בטבלה לפי הרחוב ומספרי הבתים, ורשמו את מספר התכנית.
- חפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון, ובדקו אם הבניין שלכם בתוך הגבול שבתשריט.
- בדקו את המסלול. במסלול מיסוי שאלו את היזם או את נציגות הדיירים כמה בעלי דירות חתמו; במסלול רשויות פנו לעירייה.
- אם המוכר כבר חתם עם יזם, בקשו את ההסכם והעבירו אותו לעורך דין לפני חתימה.
דירות למכירה ולהשכרה בתוך מתחמי פינוי בינוי בחולון
60 מתוך 1,502 המודעות הפעילות למכירה בחולון (כ־4%) נמצאות בתוך גבול של מתחם מהמאגר, ו־54 מתוך 715 המודעות להשכרה (כ־7.6%). "בתוך הגבול" זה לא בהכרח "בבניין שייהרס" — קו התכנית לפעמים עוטף בניין סמוך — ולכן אנחנו מפרידים בין שני מקרים:
| מודעות פעילות | הרחוב במודעה מופיע ברשימת הרחובות של המתחם | בתוך הגבול בלבד |
|---|---|---|
| למכירה | 4 | 56 |
| להשכרה | 13 | 41 |
דב הוז הוא המתחם עם הכי הרבה מודעות: 30 למכירה ו־11 להשכרה, כולן בתוך הגבול בלבד, ואף אחת מהן לא מציינת את רחוב דב הוז. 7 מתוך 30 המודעות למכירה שם מתארות דירה חדשה. אחריו קוגל (8 למכירה, 8 להשכרה) ויוספטל (5 למכירה, 10 להשכרה).
השכירות בתוך המתחמים היא בעיקר פרטית: 37 מתוך 54 המודעות להשכרה (כ־69%) הן של בעלים, לעומת 12 מתוך 60 המודעות למכירה. בכל חולון 217 מתוך 1,502 המודעות למכירה הן פרטיות (כ־14%), אבל מתוך 437 מודעות למכירה שהופיעו ב־30 הימים האחרונים 159 פרטיות (כ־36%). מוכרים פרטיים תמצאו בעיקר במודעות החדשות, לא במלאי.
בנכסים פלוס כל מודעה שנמצאת בתוך מתחם מהמאגר מסומנת עם שם המתחם והשלב, ואפשר לקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה בחולון.
האם דירה ישנה בתוך מתחם בחולון יקרה יותר?
מעט, וכחצי מהפער הוא גודל הדירה. דירות למכירה שאינן חדשות, בתוך גבול של מתחם, מבקשות חציון של 25,571 ₪ למ״ר (49 מודעות), לעומת 23,592 ₪ למ״ר מחוץ למתחמים (993 מודעות) — פער של כ־8%. אבל הדירות בתוך המתחמים קטנות יותר: חציון 70 מ״ר מול 95, ודירה קטנה עולה יותר למטר בכל העיר. כשמשווים רק דירות של 3–3.5 חדרים, הפער יורד לכ־4%:
| חולון, חציון | בתוך גבול מתחם | מחוץ למתחמים |
|---|---|---|
| דירה ישנה למכירה, ₪ למ״ר | 25,571 (49 מודעות) | 23,592 (993 מודעות) |
| דירה ישנה, 3–3.5 חדרים, ₪ למ״ר | 25,571 (27 מודעות) | 24,686 (330 מודעות) |
| שכירות, 3–3.5 חדרים, ₪ לחודש | 4,500 (30 מודעות) | 4,800 (233 מודעות) |
בשכירות זה הפוך: דירת 3–3.5 חדרים בתוך מתחם מבקשת כ־6% פחות, ושוב קטנה יותר (70 מ״ר מול 75). "חדשה" כאן היא מודעה שמצב הנכס בה הוא "חדש מקבלן" או "חדש (גרו בנכס)"; מודעות בלי מצב נכס לא נספרו. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.
המשמעות למי שקונה: פרמיה של כ־4% על "פוטנציאל פינוי בינוי" היא מה שהשוק בחולון מבקש היום על דירות דומות בתוך הגבולות. מוכר שמבקש הרבה יותר מזה צריך להראות לכם שלב מתקדם — היתר, הסכם חתום, יזם. מי שמשווה בין פינוי בינוי לחיזוק — תמא 38 או פינוי בינוי, ומי שמשווה לעיר השכנה — פינוי בינוי בת ים.
שאלות נפוצות
כמה מתחמי פינוי בינוי יש בחולון?
נכון ל־29 באוקטובר 2026 יש במאגר 22 מתחמים בחולון, עם 4,117 דירות קיימות ו־13,512 דירות מתוכננות. אף אחד מהם לא מסומן כמתחם במימוש; 6 כבר אחרי רישוי.
איך בודקים סטטוס פינוי בינוי בחולון?
מצאו את המתחם לפי הרחוב ומספרי הבתים בטבלה למעלה, וחפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון. אחר כך בדקו את המסלול: במסלול מיסוי שאלו את היזם כמה חתמו, במסלול רשויות פנו לעירייה.
באיזה שלב פינוי בינוי דב הוז בחולון?
לפי המאגר, מתחם דב הוז (תכנית תמל/2045, 1,011 דירות קיימות ו־3,033 מתוכננות) נמצא בתכנון סטטוטורי במסלול רשויות, והוכרז בנובמבר 2024.
האם דירה בפינוי בינוי בחולון עולה יותר?
לפי המחירים המבוקשים באוקטובר 2026, בדירות של 3–3.5 חדרים כ־4% יותר: 25,571 ₪ למ״ר בתוך גבול מתחם מול 24,686 ₪ מחוצה לו.