פינוי בינוי נתניה — 33 מתחמים, ול־29 כבר תכנית מאושרת
פינוי בינוי · · 10 דק׳ קריאה
גרים בשדרות בן צבי, ביאנוש קורצ'ק או בזלמן שניאור, או שוקלים לקנות שם דירה, ושמעתם שהבניין "בפינוי בינוי"? בנתניה יש 33 מתחמים במאגר, עם 3,482 דירות קיימות ו־13,034 דירות מתוכננות במקומן — פי 3.7. ול־29 מהם כבר יש תכנית מאושרת.
כאן תמצאו את כל 33 המתחמים לפי רחוב, שלב ומסלול, כמה מודעות פעילות יש בתוכם ומה הן מוכרות בפועל. איך פינוי בינוי עובד בכלל, כמה בעלי דירות צריכים להסכים ומה עם המס — במדריך פינוי בינוי מה זה.
נכון ל־30 באוקטובר 2026, לפי נתוני נכסים פלוס: מאגר מתחמי הפינוי בינוי של משרד הבינוי והשיכון (עודכן אצלנו ב־25 באוקטובר 2026), מוצלב עם גבולות התכניות ועם המודעות הפעילות בנתניה. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
כמה מתחמי פינוי בינוי יש בנתניה?
33 מתחמים. בין 773 המתחמים במאגר, ב־64 ערים, נתניה במקום השישי במספר המתחמים, אבל רק במקום ה־12 במספר הדירות הקיימות בתוכם: המתחמים בעיר קטנים, כ־109 דירות קיימות למתחם בממוצע. למתחם אחד, בן יהודה השבעה, אין במאגר מספר דירות.
| שלב במאגר | מה זה אומר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות |
|---|---|---|---|---|
| תכנון סטטוטורי | התכנית בדיון בוועדות התכנון | 4 | 331 | 1,153 |
| תכנית מאושרת, לפני מימוש | אושרה, עוד לא הוצא היתר | 17 | 1,810 | 6,566 |
| תכנית מאושרת, אחרי רישוי | הוצא היתר בנייה | 11 | 1,245 | 4,931 |
| תכנית מאושרת, במימוש | הבנייה התחילה | 1 | 96 | 384 |
המתחם היחיד שמסומן במימוש הוא קצנלסון (96 דירות קיימות, 384 מתוכננות). ההכרזה הוותיקה בעיר היא ויצמן סוקולוב, מיוני 2002, ול־8 מתוך 33 המתחמים אין תאריך הכרזה במאגר.
דוח מבקר המדינה מיוני 2026 בדק את נתניה כאחת מחמש עיריות, ומצא בה 41 מיזמי התחדשות עירונית להקמת כ־15,800 דירות, שבמסגרתם הוצאו עד יולי 2025 כ־5,600 היתרי בנייה — כ־36% מהדירות המתוכננות, לעומת כ־8% בלוד. לפי הדוח, היחס הממוצע בנתניה בין דירות מתוכננות לקיימות הוא 3.9, מהנמוכים בערים שנבדקו, והדוח מקשר בין יחס נמוך לבין שיעור גבוה של היתרים. עוד לפי הדוח, הוועדה המקומית בנתניה הוסמכה ב־2020 כוועדה עצמאית מיוחדת, ולכן רשאית לאשר תכניות פינוי בינוי בעצמה, סמכות שבדרך כלל שמורה לוועדה המחוזית.
הדוח מצא גם פערים בין מקורות הנתונים על נתניה: בשלב הרישוי העירייה דיווחה על 12,161 דירות מתוכננות, לוח המחוונים של משרד השיכון הראה 6,027 והרשות להתחדשות עירונית 8,436. לכן אל תסתמכו על מספר אחד — בדקו את התכנית עצמה.
מסלול מיסוי או מסלול רשויות — מי מוביל את המתחם שלכם?
בנתניה 21 מתוך 33 המתחמים הם במסלול מיסוי, והם מחזיקים כ־65% מהדירות הקיימות. לפי דוח המבקר, במסלול רשויות העירייה מובילה: היא מקדמת את התכנון ומארגנת את הדיירים, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ושר הבינוי והשיכון מכריז על המתחם. במסלול יזמים, שנקרא גם מסלול מיסוי, יזם ובעלי הדירות מקדמים את התכנית, וההכרזה דורשת הסכמים חתומים בין היזם לבעלי הדירות לפחות בשיעור שקבוע בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי.
| מסלול במאגר | מתחמים | דירות קיימות | דירות מתוכננות |
|---|---|---|---|
| מיסוי | 21 | 2,251 | 8,698 |
| רשויות | 4 | 525 | 1,812 |
| לא צוין | 8 | 706 | 2,524 |
מה זה אומר לכם: במתחם במסלול מיסוי כבר יש יזם שהחתים בעלי דירות — שאלו מי היזם וכמה חתמו. 4 מתחמי הרשויות הם דורה ברמת ידין, רמת הרצל, ויצמן סוקולוב והרב קוק בורוכוב; שם הכתובת היא העירייה.
כל מתחמי הפינוי בינוי בנתניה — רשימה לפי רחוב ושלב
חפשו את הרחוב שלכם בעמודת המתחם. מספר התכנית הוא מה שמחפשים באתר מינהל התכנון כדי לראות את התשריט ואת הסטטוס המעודכן.
| מתחם | שלב | מסלול | מספר תכנית | הוכרז | דירות קיימות | מתוכננות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קצנלסון | במימוש | מיסוי | 408-1053339 | 2024 | 96 | 384 |
| ויצמן סוקולוב | אחרי רישוי | רשויות | 408-0511600 | 2002 | 64 | 264 |
| הרצוג מערב | אחרי רישוי | מיסוי | 408-0334599 | 2018 | 48 | 206 |
| ש״י עגנון | אחרי רישוי | מיסוי | תמל/2001 | 2021 | 208 | 872 |
| זלמן שניאור | אחרי רישוי | מיסוי | 408-0407718 | 2023 | 128 | 512 |
| שדרות ירושלים | אחרי רישוי | מיסוי | 408-0856955 | 2023 | 44 | 152 |
| נורדאו | אחרי רישוי | מיסוי | 408-0517458 | 2023 | 138 | 553 |
| רזיאל | אחרי רישוי | מיסוי | 408-1036623 | 2023 | 34 | 132 |
| שדרות בן צבי | אחרי רישוי | מיסוי | 408-0912956 | 2024 | 392 | 1,558 |
| נגב גליל ירושלים | אחרי רישוי | מיסוי | 408-1117050 | 2024 | 38 | 124 |
| אוסישקין – רמז | אחרי רישוי | מיסוי | 408-0923409 | 2024 | 35 | 94 |
| גליקסון | אחרי רישוי | מיסוי | 408-1224781 | 2025 | 116 | 464 |
| הרב קוק בורוכוב | מאושרת, לפני מימוש | רשויות | 408-1217389 | 2023 | 236 | 721 |
| שניאור / שלונסקי | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-0896662 | 2024 | 168 | 672 |
| דיזנגוף המייסדים | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-1085331 | 2024 | 62 | 191 |
| ד״ר סטופ 2, 4 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-1105329 | 2024 | 32 | 132 |
| העלייה | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-1156090 | 2024 | 168 | 672 |
| ברודצקי | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-1094010 | 2025 | 81 | 275 |
| שדרות ירושלים 23, 25, 27 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-0935254 | 2025 | 35 | 120 |
| הנוטע | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-0912741 | 2025 | 33 | 116 |
| בן צבי והאר״י | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-1430867 | 2025 | 60 | 210 |
| יאנוש קורצ'ק | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-1246792 | 2026 | 304 | 1,155 |
| סמילנסקי 29–31 | מאושרת, לפני מימוש | מיסוי | 408-0639328 | 2026 | 31 | 104 |
| נחום | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 408-1147735 | — | 264 | 1,129 |
| מגדלי ירושלים | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 408-0972851 | — | 61 | 191 |
| טוברוק | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 408-0982454 | — | 44 | 159 |
| ברודצקי 16–18 | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 408-1108695 | — | 65 | 205 |
| נורוק טהון | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | תמל/2025 | — | 166 | 514 |
| בן יהודה השבעה | מאושרת, לפני מימוש | לא צוין | 408-1322692 | — | — | — |
| דורה (רמת ידין) | תכנון סטטוטורי | רשויות | 408-0954123 | 2013 | 75 | 309 |
| רמת הרצל | תכנון סטטוטורי | רשויות | 408-1432350 | 2025 | 150 | 518 |
| גורדון 7–9 | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 408-0862524 | — | 34 | 110 |
| אבושדיד | תכנון סטטוטורי | לא צוין | 408-1105246 | — | 72 | 216 |
שלושת המתחמים הגדולים, שדרות בן צבי (392 דירות קיימות), יאנוש קורצ'ק (304) ונחום (264), נמצאים כולם אחרי אישור התכנית. ברחוב ברודצקי ובשדרות ירושלים יש שני מתחמים נפרדים בכל אחד, ובשדרות בן צבי שניים בשני שלבים, ולכן שם הרחוב לבדו לא מספיק: בדקו את מספרי הבתים ואת התשריט.
כך בודקים סטטוס של פינוי בינוי בנתניה לדירה מסוימת:
- מצאו את המתחם בטבלה לפי הרחוב ומספרי הבתים, ורשמו את מספר התכנית.
- חפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון, ובדקו אם הבניין שלכם בתוך הגבול שבתשריט.
- בדקו את המסלול. במסלול מיסוי שאלו את היזם או את נציגות הדיירים כמה בעלי דירות חתמו; במסלול רשויות פנו לעירייה.
- אם המתחם אחרי רישוי, שאלו אם הבניין שלכם כבר נהרס ונבנה — בנתניה זה קורה לעתים קרובות, כפי שמראות המודעות למטה.
- אם המוכר כבר חתם עם יזם, בקשו את ההסכם והעבירו אותו לעורך דין לפני חתימה.
דירות למכירה ולהשכרה בתוך מתחמי פינוי בינוי בנתניה
48 מתוך 2,903 המודעות הפעילות למכירה בנתניה (כ־1.7%) נמצאות בתוך גבול של מתחם מהמאגר, ו־78 מתוך 914 המודעות להשכרה (כ־8.5%). "בתוך הגבול" זה לא בהכרח "בבניין שייהרס" — קו התכנית לפעמים עוטף בניין סמוך — ולכן אנחנו מפרידים בין שני מקרים:
| מודעות פעילות | הרחוב במודעה מופיע ברשימת הרחובות של המתחם | בתוך הגבול בלבד |
|---|---|---|
| למכירה | 12 | 36 |
| להשכרה | 5 | 73 |
רוב המודעות בתוך המתחמים בנתניה הן של דירות חדשות. 36 מתוך 48 המודעות למכירה ו־49 מתוך 78 המודעות להשכרה מתארות דירה "חדשה מקבלן" או "חדשה (גרו בנכס)". בש״י עגנון (תכנית תמל/2001, אחרי רישוי) כל 14 המודעות למכירה וכל 14 המודעות להשכרה הן של דירות חדשות, ובוויצמן סוקולוב 21 מתוך 22 המודעות להשכרה. מודעה בתוך מתחם בנתניה היא לעתים קרובות דירה בבניין שכבר נבנה, לא דירה ישנה עם "פוטנציאל".
השכירות בתוך המתחמים היא בעיקר פרטית: 55 מתוך 78 המודעות להשכרה (כ־71%) הן של בעלים, לעומת 9 מתוך 48 המודעות למכירה. בכל נתניה 242 מתוך 2,903 המודעות למכירה הן פרטיות (כ־8%), אבל מתוך 566 מודעות למכירה שהופיעו ב־30 הימים האחרונים 155 פרטיות (כ־27%). בשכירות: 393 מתוך 914 במלאי (כ־43%), ו־320 מתוך 537 החדשות (כ־60%). מוכרים ומשכירים פרטיים תמצאו בעיקר במודעות החדשות, לא במלאי.
בנכסים פלוס כל מודעה שנמצאת בתוך מתחם מהמאגר מסומנת עם שם המתחם והשלב, ואפשר לקבל התראה כשמודעה חדשה כזו עולה בנתניה.
האם דירה בתוך מתחם בנתניה יקרה יותר?
כמעט לא. דירה חדשה למכירה בתוך גבול של מתחם מבקשת חציון של 25,065 ₪ למ״ר (36 מודעות), לעומת 24,803 ₪ למ״ר לדירה חדשה מחוץ למתחמים (921 מודעות) — פער של כ־1%. בדירות ישנות למכירה יש בתוך המתחמים רק 12 מודעות, מעט מדי להשוואה, ולכן לא נתנו להן מחיר.
| נתניה, חציון | בתוך גבול מתחם | מחוץ למתחמים |
|---|---|---|
| דירה חדשה למכירה, ₪ למ״ר | 25,065 (36 מודעות) | 24,803 (921 מודעות) |
| שכירות, דירה שאינה חדשה, 3–3.5 חדרים, ₪ לחודש | 4,525 (22 מודעות) | 4,700 (159 מודעות) |
בשכירות דירה ישנה של 3–3.5 חדרים בתוך מתחם מבקשת כ־4% פחות, וגם קטנה יותר: חציון 67 מ״ר מול 75. רוב הפער הוא גודל הדירה, לא המתחם. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.
המשמעות למי שקונה: בנתניה השוק לא מתמחר היום פרמיה נראית על "פוטנציאל פינוי בינוי" בדירות החדשות, ובדירות הישנות אין מספיק מודעות כדי לקבוע. מוכר של דירה ישנה שמבקש תוספת בגלל המתחם צריך להראות לכם שלב מתקדם — היתר, הסכם חתום, יזם. מי שמשווה בין פינוי בינוי לחיזוק — תמא 38 או פינוי בינוי, ומי שמשווה לעיר אחרת — פינוי בינוי חולון.
שאלות נפוצות
כמה מתחמי פינוי בינוי יש בנתניה?
נכון ל־30 באוקטובר 2026 יש במאגר 33 מתחמים בנתניה, עם 3,482 דירות קיימות ו־13,034 דירות מתוכננות. ל־29 מהם יש תכנית מאושרת, ואחד, קצנלסון, מסומן במימוש.
איך בודקים סטטוס פינוי בינוי בנתניה?
מצאו את המתחם לפי הרחוב ומספרי הבתים בטבלה למעלה, וחפשו את מספר התכנית באתר מינהל התכנון. אחר כך בדקו את המסלול: במסלול מיסוי שאלו את היזם כמה חתמו, במסלול רשויות פנו לעירייה.
באיזה שלב פינוי בינוי שדרות בן צבי בנתניה?
לפי המאגר, מתחם שדרות בן צבי (תכנית 408-0912956, 392 דירות קיימות ו־1,558 מתוכננות) הוא במסלול מיסוי, הוכרז במרץ 2024 ונמצא אחרי רישוי. מתחם נפרד, בן צבי והאר״י, הוכרז בדצמבר 2025 ונמצא לפני מימוש.
באיזה שלב פינוי בינוי יאנוש קורצ'ק בנתניה?
לפי המאגר, מתחם יאנוש קורצ'ק (תכנית 408-1246792, 304 דירות קיימות ו־1,155 מתוכננות) הוכרז באפריל 2026 במסלול מיסוי, והתכנית שלו מאושרת ועוד לא הוצא היתר.